Mudança de regras em condomínio exige convenção com quórum qualificado

A atribuição de poderes de deliberação a um grupo gestor, sem previsão na convenção do condomínio, exige a alteração da norma interna. Para isso, é obrigatória a aprovação por quórum qualificado de dois terços dos proprietários em assembleia prévia, sob pena de nulidade.

Com base neste entendimento, a 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento parcial a um recurso e declarou nulas as assembleias que criaram um grupo gestor, uma comissão eleitoral e elegeram um síndico profissional em um condomínio residencial.

O litígio envolve a administração de um grande empreendimento localizado em Barueri (SP), composto por 25 torres de apartamentos. Durante assembleias promovidas entre 2022 e 2024, os moradores aprovaram a criação de um grupo gestor composto por 25 subsíndicos e membros do conselho fiscal. Além disso, foi instituída uma comissão temporária para conduzir o processo de eleição de um síndico profissional.

Essa comissão delimitou critérios rigorosos para os candidatos, como exigência de nível superior e dedicação exclusiva, resultando na exclusão de concorrentes. Na prática, a adoção destas estruturas marginais de poder direcionou a eleição.

Inconformada com o processo imposto no edifício, uma condômina ajuizou a ação anulatória. A moradora argumentou que as deliberações afrontaram as normas estatutárias e o Código Civil, pois implementaram uma estrutura de poder que substituiu os órgãos legitimamente constituídos sem respeitar o quórum qualificado necessário para alterar as regras. A exigência de quórum especial, de pelo menos dois terços dos condôminos, foi incluída no Código Civil por meio da Lei 14.405/2022.

O juízo de primeira instância julgou os pedidos improcedentes. A autora apelou reiterando a tese de desvio e modificação do regime jurídico, enquanto o condomínio manifestou-se pela manutenção da sentença.

Gestão e competências

Ao examinar a apelação, o relator, desembargador Monte Serrat, acolheu grande parte da argumentação da autora. O magistrado verificou que a convenção autoriza a contratação de síndico profissional e a eleição de subsíndicos. No entanto, a regra interna não confere poderes de decisão aos subsíndicos nem autoriza a formação do modelo de gestão participativa adotado sem uma mudança formal no regramento.

“Assim, o poder de deliberação sobre certos assuntos ou assessoramento do síndico, que também não são previstos em relação aos subsíndicos no Código Civil, deveriam ter sido aprovados em assembleia destinada a esse fim, com a consequente alteração da convenção condominial”, observou o relator.

O magistrado apontou que, como a convenção não previa a estrutura do grupo gestor, a comissão não tinha legitimidade legal para estipular exigências para o cargo de síndico e nem excluir candidatos, sendo necessária a aprovação formal dos proprietários.

O julgador explicou que, para validar essa alteração nas regras de gestão, o artigo 1.351 do Código Civil exige expressamente a convocação de uma assembleia específica com a aprovação de um quórum especial de dois terços dos condôminos, o que não foi respeitado.

Por fim, o colegiado determinou a anulação da criação dos grupos auxiliares e dos atos que se desdobraram destas reuniões, o que invalida a própria eleição da sindicatura.

“Diante do exposto, ficou configurada a desobediência à convenção condominial, ou seja, sem observância da previsão legal que impunha prévia alteração da sobredita convenção, sobretudo quanto ao quórum de aprovação e convocação de assembleias específicas para esses fins”, concluiu o desembargador.

Com a anulação determinada pelo TJ-SP, os efeitos da decisão são imediatos, o que implica o afastamento do administrador do cargo e a interrupção do pagamento de sua remuneração mensal, estipulada em R$ 29,8 mil.

Os advogados Cláudio Castello de Campos Pereira e Fábio de Oliveira Dantas atuaram na causa pela condômina.

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Apelação Cível 1021599-31.2024.8.26.0068

Fonte: ConJur.