Instituição de condomínio fechado e cobrança de taxas. Como deve ser?

Um cliente comprou uma casa em 1998 que não havia instituição de condomínio residencial. Na realidade na matrícula mãe do residencial consta como condomínio, porém no ano de 1978. Em 2019 foi realizada uma assembleia extraordinária para de fato eleger o síndico, subsíndico e demais deliberações para instituição de fato do condomínio e cobrança das mensalidades. Já estão inclusive fazendo a portaria de acesso na entrada das ruas e vão liberar o controle de acesso apenas para os adimplentes. São cerca de 100 (cem) moradores a favor e 60 (sessenta) contra esse condomínio. Também há igrejas e outras atividades comerciais dentro das ruas que abrangem o condomínio, o que fere também a intenção original da sua instituição para fins exclusivamente residenciais. Perguntas: 1 - Como é feito a instituição do condomínio? 2 - Qual medida legal a ser tomada para impedir o fechamento das ruas e a cobrança das taxas. Solução: 1 - A implantação de condomínio fechado de lotes, autorizado pela Prefeitura mediante Lei Municipal (Veja o da sua cidade), é feita através de instrumento particular de memorial de incorporação, assim como em qualquer incorporação imobiliária, não havendo, em tese, óbice ao loteamento fechado, desde que obedecidas às exigências legais. (Leis nºs 4.591/64 e nº 6.766/79, Leis Municipais, etc.). A negociação de unidades dos lotes, seja em incorporação, loteamento ou condomínio, somente é possível após o registro do empreendimento no Registro de Imóveis. O condomínio fechado de lotes tem apoio legal, embora proibido em muitos municípios. Os municípios podem ceder à Associação de Moradores ou Sociedades Civis a “Concessão de Uso” das vias públicas e áreas de uso coletivo, via o Decreto-Lei nº 271, de 28.2.1967, que em seu Art. 7º diz claramente: "É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, •••