Imobiliária: se garantiu aluguel, tem que cumprir

COVID-19 não afeta direito do locador receber integralmente seu crédito A garantia de aluguel utilizada por algumas imobiliárias para atrair o proprietário do imóvel transmite a este a convicção de que todas as obrigações do inquilino, no caso de sua inadimplência, serão pagas em dia pela administradora ou startup. Em um cenário ideal, onde os cidadãos cumprissem as normas espontaneamente, sem conflitos, com pouca inadimplência e que o despejo por falta de pagamento fosse realizado em 30 dias como nos Estados Unidos, isso seria fácil de ser cumprido. Entretanto, na realidade, 63% da população ativa está negativada no SPC ou Serasa em 2019, situação essa que se agravará em 2020 diante do aumento do desemprego. No Brasil é comum as ações de despejo demorarem 15 meses, mesmo que o inquilino não esteja pagando nada ao locador. Por essas razões e por uma questão cultural, que faz muitos desejarem levar vantagem sobre outros, justifica-se o fato de 90% das imobiliárias não garantirem o aluguel aos proprietários de imóveis. A cobrança da comissão visa pagar o trabalho de administração que envolve diversos procedimentos (avaliação, promoção do imóvel, seleção dos candidatos, vistorias, negociação do aluguel defasado, cobrança dos encargos), além do empenho na obtenção de bons fiadores ou outro tipo de garantia previsto no art. 37 da Lei do Inquilinato com o objetivo de proteger o locador. Porém, diante do desaquecimento da economia em decorrência do afastamento social que pode perdurar por meses, é chegado o momento das imobiliárias que venderam garantia cumprirem o compromisso firmado e assegurarem aos proprietários o recebimento em dia e integral dos aluguéis e encargos. Inadimplência tende a crescer conforme o tempo de isolamento Para evitar o contágio pelo Covid-19, autoridades vêm solicitando a reclusão das pessoas em suas residências. O isolamento tem gerado a perda de receita dos autônomos e das empresas, o que tem resultado em demissões de funcionários. Independente da pandemia, no caso de inadimplência dos inquilinos, caberá às imobiliárias e startups arcarem com o pagamento da dívida, pois agiram como se fossem Cias. de Seguros ao garantirem aos locadores o pagamento dos aluguéis, encargos e danos no imóvel. Trata-se de um contrato aleatório, caracterizado pelo fato de a contraprestação do contratado (imobiliária ou startup) ser necessária apenas após um acontecimento futuro, no caso, o inadimplemento do aluguel e demais encargos. O artigo 458 do Código Civil determina: “Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir”. Inadimplência é o risco assumido pela imobiliária garantidora Ao que tudo indica, chegou a hora de pagar e os locadores devem exigir seu direito ao aluguel, encargos e reparação de danos garantidos. Ao fazer propaganda ou ao firmar o contrato de administração com garantia pela imobiliária, que algumas classificam como “adiantamento do aluguel”, essas empresas assumiram um risco de prejuízos decorrentes do contrato de locação com o inquilino, sendo que poderiam passar todo o período •••