Imobiliária é condenada por irregularidades em contratos de frações de imóvel no Rio Grande do Sul

A 4ª Vara Cível da Comarca de Natal condenou uma empresa imobiliária por irregularidades relacionadas a contratos de compra e venda de frações de um empreendimento em regime de multipropriedade, localizado em Canela, no Rio Grande do Sul. Ao analisar o caso, o juiz Otto Bismarck confirmou a tutela de urgência, declarou rescindidos os acordos contratuais, e determinou a restituição dos valores pagos pela consumidora, no montante de R$ 35.772,55, além do pagamento de R$ 5 mil por danos morais.
A autora narrou no processo que celebrou com a ré dois contratos particulares de promessa de compra e venda de fração/cota de unidade imobiliária, referentes a um empreendimento situado em Canela (RS). Alegou que a contratação ocorreu em ambiente de forte apelo emocional e pressão psicológica, sem tempo hábil para reflexão, e que lhe foi prometida verbalmente a entrega do empreendimento para o ano de 2025, prazo posteriormente alterado, de forma unilateral, para 2029.
A consumidora informou ter pago a quantia de R$ 35.772,55, relativa à duas frações do empreendimento. Diante da frustração de sua expectativa, buscou a rescisão amigável dos contratos, obtendo da ré apenas proposta de distrato com retenção de 50% dos valores pagos e devolução parcelada em 28 vezes, o que considerou ser abusivo.
A parte autora requereu então, a título de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a vedação de inscrição de seu nome em cadastros de proteção ao crédito. Solicitou ainda, a procedência dos pedidos de rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, restituição integral dos valores pagos em parcela única e condenação em danos morais.
Já a ré sustentou a inexistência de atraso na entrega da obra, por não ter ainda se escoado o prazo contratual de 60 meses, acrescido da tolerância de 180 dias, contado do registro da incorporação, e invocou caso fortuito e força maior (pandemia de Covid-19 e enchentes no Estado do Rio Grande do Sul). Defendeu também a validade das cláusulas contratuais, a ocorrência de rescisão por culpa da autora, autorizando a retenção de até 50% dos valores pagos.
Situação extrapola o mero aborrecimento
Analisando o caso, o magistrado destacou que a alteração unilateral do prazo inicialmente informado à consumidora caracteriza descumprimento substancial da oferta e afronta à boa-fé objetiva que deve reger as relações contratuais, especialmente as de consumo. Quanto ao argumento de caso fortuito e força maior, invocados pela ré (pandemia de Covid-19 e enchentes no Rio Grande do Sul), o juiz esclareceu que não vieram acompanhadas de comprovação de nexo causal específico com o cronograma do empreendimento.
“A rescisão dos contratos referentes às frações decorre de culpa exclusiva da ré, empresa vendedora. Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora pelo desfazimento do negócio, aplica-se à espécie o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Segundo o STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador quando a culpa pelo desfazimento for exclusiva do vendedor”, ressaltou.
Ainda de acordo com o juiz, a retenção de 50% dos valores pagos e o parcelamento da devolução configuram vantagem excessiva em desfavor da cliente. Para isso, o magistrado embasou-se no Código de Defesa do Consumidor, que impõe a restituição integral e em parcela única, tal como, de resto, já previsto no próprio instrumento contratual para os casos de culpa da empresa vendedora. Quanto ao dano moral, o juiz evidencia que a situação extrapola o mero aborrecimento inerente às relações contratuais, configurando dano moral indenizável.
“A alteração unilateral, em quatro anos, do prazo de entrega inicialmente ofertado frustrou de maneira substancial a legítima expectativa da consumidora quanto ao uso do bem adquirido, gerando angústia e insegurança. A esse quadro soma-se a conduta da ré na fase pós-contratual que, instada à rescisão amigável, apresentou proposta de distrato com retenção manifestamente desproporcional”, concluiu.