Administradores são condenados por divulgar imóveis sem registro em Itapema

Duas decisões do juízo da Vara Criminal da comarca de Itapema, no litoral norte de Santa Catarina, condenaram administradores de construtoras por anunciar empreendimentos imobiliários antes do registro de incorporação, documento exigido pela Lei n. 4.591/1964 para a comercialização de imóveis na planta. Segundo as sentenças, a prática compromete a segurança dos consumidores, reduz a transparência do mercado e cria vantagem indevida para empresas que não cumprem as exigências legais.

No primeiro processo, responsáveis pela construtora foram responsabilizadas pela divulgação de dois empreendimentos em redes sociais, sites especializados e outras plataformas digitais antes da obtenção do registro obrigatório. As rés foram absolvidas em relação a um terceiro empreendimento citado na denúncia do Ministério Público de Santa Catarina (MPSC), por falta de provas suficientes.

Ao analisar o caso, o magistrado destacou que o registro de incorporação é uma exigência fundamental para a oferta pública de unidades imobiliárias, pois reúne informações sobre a regularidade do empreendimento e oferece maior segurança aos futuros compradores. A sentença reforça ainda que a publicidade antecipada prejudica a concorrência entre empresas do setor, ao beneficiar quem ignora etapas obrigatórias previstas em lei.

Cada uma das administradoras foi condenada por dois crimes previstos no artigo 65 da Lei n. 4.591/1964. A pena foi fixada em dois anos de reclusão, em regime inicial aberto, substituída por prestação de serviços à comunidade e prestação pecuniária equivalente a 30 salários mínimos, além de multa correspondente a 10 salários mínimos. O juízo ainda determinou que cada condenada pague R$ 100 mil por danos morais coletivos (Autos n. 5006822-16.2025.8.24.0125/SC).

Publicidade considerada irregular
Na segunda ação, o administrador de outra construtora também foi condenado por divulgar um empreendimento antes da realização do registro de incorporação. A defesa alegou que a publicidade tinha caráter apenas informativo e destacou que a obra foi posteriormente concluída e entregue. Os argumentos, porém, foram rejeitados pelo juízo.

Na sentença, o magistrado observou que o crime se configura com a simples divulgação do empreendimento sem o registro legal exigido, independentemente de a construção ser finalizada posteriormente ou de os imóveis serem entregues aos compradores. A decisão também apontou que a prática interfere na dinâmica do mercado imobiliário ao favorecer incorporadores que desrespeitam as regras em detrimento daqueles que aguardam a conclusão dos procedimentos legais antes de iniciar a divulgação.

O réu foi condenado a um ano de reclusão em regime inicial aberto, pena substituída por prestação pecuniária equivalente a 30 salários mínimos, além de multa fixada em cinco salários mínimos. Também foi condenado ao pagamento de R$ 100 mil por danos morais coletivos (Autos n. 5007153-95.2025.8.24.0125/SC).

Em ambas as decisões, o juízo destacou que o crescimento da construção civil deve ocorrer em conformidade com a legislação urbanística e com as normas que regulamentam as incorporações imobiliárias, de forma a preservar a confiança dos consumidores, a regularidade do mercado e a livre concorrência. As sentenças, prolatadas em julho, são passíveis de recurso.