LOTEAMENTO - CONDOMÍNIO - USO DO SOLO DE CONFORMIDADE COM A CONVENÇÃO QUE NÃO FERE PRINCÍPIO DE LEI - SUJEIÇÃO DO LOTEADOR ÀS RESTRIÇÕES IMPOSTAS PELA CONVENÇÃO

Recurso Especial nº 226.858, RJ Registro 99.0072778-9 Relator: Ministro Ari Pargendler Loteamento – Lei municipal superveniente que, sem determinar modificações no loteamento originário, admite o uso do solo além dos limites previstos pelas restrições convencionais – Diferença entre alteração urbanística ditada pelo interesse público e licença para construir no interesse do proprietário. O loteador está sujeito às restrições que impôs aos adquirentes de lotes, não podendo dar aos remanescentes destinação diversa daquela prevista no memorial descritivo, pouco importando que a lei municipal superveniente permita a alteração pretendida; as leis urbanísticas só se sobrepõem aos ajustes particulares quando já não toleram o “status quo” – hipótese de que não se trata na espécie, onde tanto o loteamento originário quanto sua pretendida alteração estão conformados às posturas municipais. Recurso especial não conhecido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, não conhecer do recurso especial. Participaram do julgamento os Srs. Ministros Carlos Alberto Menezes Direito, Antônio de Pádua Ribeiro e Eduardo Ribeiro. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Waldemar Zveiter. Brasília-DF, 20 de junho de 2000 (data do julgamento). Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Presidente Ministro Ari Pargendler, Relator RELATÓRIO O Sr. Ministro Ari Pargendler: Carlos Alberto Vieira e outros propuseram ação ordinária contra Portogalo Turismo S/A, para impedi-la de construir, no Condomínio Geral Portogalo, em desacordo com o que foi previsto no memorial descritivo e ajustado na respectiva convenção (fls. 2/13). O MM. Juiz de Direito Dr. Rossidelio Lopes Fontes indeferiu a antecipação de tutela (fls. 168/169), e, a final, julgou improcedente o pedido, destacando-se na sentença os seguintes trechos: “... tanto o campo de atuação dos autores como a atuação do juiz neste caso específico estão restritos ao critério de legalidade e possibilidade do empreendimento que se transformou no objeto da presente ação. Tal fato cinge-se em saber se o novo condomínio contraria ou não o memorial descritivo do Condomínio Portogalo, pois estará ocupando área deste...” (fl. 326). “Em relação ao confronto com o memorial descritivo a perícia foi bastante clara ao apontar que não existem impedimentos para remembramentos de lotes ou para a construção de condomínios fechados.” (fl. 326). A egrégia Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, Relator o eminente Desembargador Amaury Arruda de Souza, reformou a sentença nos termos de acórdão assim ementado: “Loteamento. Regras convencionais impeditivas do desmembramento dos lotes, bem como da construção em cada qual de mais de uma habitação familiar. O remembramento de lotes para a constituição de condomínio fechado, permitindo a construção de unidades em número superior ao dos lotes remembrados, importa em inequívoca afronta à regras convencionais, na medida em que configuraria uma forma disfarçada de desmem-bramento. Irrelevância, no caso, das normas edilícias permissivas do remembramento” (fl. 373). Lê-se no julgado: “Releva considerar, de início, que o litígio não pode merecer desate com singelo suporte na conclusão do experto, isto porque a questão, a meu pensar, não é técnica, mas sim jurídica, envolvendo a interpretação das disposições invocadas pelas partes. Nesta perspectiva, veja-se o que prescreve, no ponto que interessa, o memorial aludido, no seu item 5.11: ‘Os lotes não poderão de maneira alguma ser subdivididos ou desmembrados.’ Por seu turno, a convenção de condomínio expressa: ‘É vedado ao condômino, titular de lotes unifamiliares o fracionamento dos mesmos...’ De tais preceitos ressai a nítida intenção da loteadora, ora apelada, e dos condôminos, ao depois, de preservarem o alto padrão do condomínio de que se cogita. Parece-me evidentíssimo que o remembramento de 9 lotes (nos quais seria admissível a construção de 9 habitações unifamiliares) para o efeito da constituição de um condomínio fechado, dividido em cotas ideais, com a possibilidade de serem construídas 16 unidades, implica numa forma indireta de desmembramento, vedado pelas pré-citadas normas convencionais. A alteração pretendida, à luz do art. 28 da Lei nº 6.766/1979 apenas poderia validamente ocorrer na eventualidade de acordo com a loteadora e os proprietários dos lotes. Doutra parte, não socorre à apelada o argumento de que as leis urbanísticas municipais prevalecem sobre as restrições convencionais do loteamento. A afirmativa afigura-se correta no que concerne a terceiros, mas nunca em relação àqueles que se obrigaram quer pelo memorial descritivo do loteamento, quer pela •••