A CORRETAGEM IMOBILIÁRIA E A COMISSÃO SEM CONTRATO ESCRITO DIANTE DA JURISPRUDÊNCIA

Jaques Bushatsky (*) Pode o corretor cobrar comissão relativa a um negócio imobiliário sem provar sua anterior contratação por escrito? Nossos tribunais reiteradamente entendem imprescindível a prévia e clara contratação. Os julgados concluem até por negar o direito à comissão quando a venda se realize depois do término do prazo do eventual pacto de corretagem celebrado. De fato, 1. “INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO - Serviço prestado na venda de fazenda - Partes aproximadas - Rompimento - Negócio só efetivado seis meses após e sem o intermediário. Ementa Oficial: Apelação Cível. Corretagem. Negócio intermediário não concluído. Comissão indevida. A comissão de corretagem é indevida se inexiste contrato, ou, existindo, a mediação não alcançou resultado útil, deixando de realizar-se a compra e venda por ela avençada”. Ap. 406.83 - j. 24-10-85 - rel. Des. Nélson Mendes Fontoura - v.u. (TJMS, 24.10.83, RT 582/180). 2. “CORRETAGEM - Não concretização do negócio dentro do prazo de opção - Comissão não devida”. (Ap. Civ. 208 556-SP 1º TACSP, v.u. 13.05.75, 6ª Câm. Civ). 3. “CORRETAGEM - Não é devida a corretagem se, no prazo fixado, o corretor não apresenta pretendente à compra nas condições expressas na autorização de venda”. (1º CC. 1ª TARJ, apel. 144508, v.u., 08.08.78, rel. Dilson Navarro, TARJ Arquivos 19/228). A motivação lógica deste julgados está na evidência de que o contrato de corretagem há de decorrer, naturalmente, do consenso das partes, da mútua aceitação de seus fins, meios e custos envolvidos. Se este consenso não existe, não é passível de evidenciar-se, não há contrato, a inviabilizar qualquer pleito respectivo. É clássico o exemplo oferecido por Carvalho Neto (“Contrato de Mediação, Ed. Jalovi, p. 41) “Quando, porém, o dono do negócio não anuiu, de forma alguma, a intromissão do corretor, e este à sua revelia agencia interessado para o negócio, parece-nos não haver dúvida que nenhuma obrigação possui ele de remunerar o corretor, mesmo que feche o negócio com a pessoa apresentada por aquele. A perfeição do contrato não se deu, eis que faltou um elemento substancial: o consentimento do comitente. Ele nada prometeu, a nada se obrigou. Não há qualquer vínculo jurídico entre eles; nenhum liame legal força o primeiro a remunerar o segundo. Enfim, não houve contrato entre eles. Não há obrigações a cumprir”. A prova da efetiva contratação do corretor sempre foi exigida. Em 12-05-50 o Tribunal de Justiça de São Paulo (“in” RT 187/750) já concluia que: “Os contratos devem ser provados por quem alega a sua existência, e na dúvida interpreta-se contra a formação do negócio jurídico. Ninguém pode constranger outrem a contrair obrigação que não desejava ou que não tinha em vista, devendo resultar a obrigação de consentimento claro e intenção manifesta, e não de simples •••