A CAUÇÃO NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

Luiz Antonio Scavone Junior (*) Sumário: 1. Introdução; 2. Caução de bens imóveis; 3. Caução de bens móveis; 4.Caução em dinheiro; 5. Caução de títulos de crédito e de créditos stricto sensu. 1. Introdução Dentre as modalidades de garantias locatícias estipuladas numerus clausus no artigo 37 da Lei 8.245/91 está a caução (art. 37, I). O artigo 38 esclarece que a caução pode ser em bens móveis, imóveis, dinheiro, títulos e ações. Inicialmente, importante ressaltar que a caução, sinônimo de garantia, é a cautela, precaução e, juridicamente, submissão de um bem ou uma pessoa a uma obrigação ou dívida pré-constituída. Portanto a caução ou garantia é gênero, do qual são espécies a hipoteca, o penhor, a anticrese, o aval, a fiança etc. Aliás, o artigo 827 do Código de Processo Civil preleciona: Art. 827. Quando a lei não determinar a espécie de caução, esta poderá ser prestada mediante depósito em dinheiro, papéis de crédito, títulos da União ou dos Estados, pedras e metais preciosos, hipoteca, penhor e fiança.. A matéria prima do direito é a linguagem escrita e verbal. Assim, mister se faz a análise da linguagem para que se obtenha do significado (o texto de direito positivo), sua significação. Portanto, a linguagem pode ser analisada sob os seguintes aspectos: a) semântico, que se trata do significado das palavras, utilizado pelos métodos de interpretação teleológico, histórico e axiológico. b) Sintático, que busca a relação das palavras na frase (sujeito e predicado por exemplo), que corresponde aos métodos de interpretação literal e lógico; c) Pragmático, que trata da maneira pela qual a linguagem é aplicada pelos seus utentes, aspecto levado em conta pelos métodos de interpretação histórico, axiológico e teleológico. A caução possui a seguinte significação, necessária para a delimitação precisa do instituto: "Qualquer meio de assegurar o cumprimento de ajuste ou obrigação; depósito em dinheiro ou títulos para responder pela execução de um contrato ou pelos possíveis desfalques da parte dos fiéis, tesoureiros e outros empregados: cautela, garantia, segurança. (NASCENTES, Antenor. Dicionário Ilustrado da Língua Portuguesa da Academia Brasileira de Letras" - vol. II, Rio de Janeiro, Bloch Editores S/A, 1971.) Ensina a doutrina que a caução pode ser processual, legal e convencional. Dentre as cauções legais, como aquelas dos artigos 555 e 729, do Código Civil; 588, 690, 940, 1,051, 1166 do Código de Processo Civil; 198, 595 e 784 do Código Comercial, estão aquelas dos artigos 59 § 1º e 64 da Lei 8.245/91. A caução processual decorre do poder geral de cautela (CPC., art. 799), como contracautela nas liminares em ação cautelar (CPC. art. 804) e como substituição de liminar deferida em ação cautelar (CPC., art 805). A caução convencional, como aquela referente a garantia da locação, pode ser exemplificada pelo penhor, hipoteca e fiança. O Direito Civil classifica a caução em real (penhor, hipoteca, anticrese e caução de títulos - direitos reais de garantia - Código Civil, artigos 755 a 851) e fidejussória (fiança - Código Civil, artigos 1.481 a 1.504). Apesar disso, muita confusão se faz em razão da própria Lei n° 8.245/91 estabelecer a caução como uma espécie de garantia, levando alguns autores a estabelece-la como uma espécie autônoma, quando, na verdade, é sinônimo de garantia, como já dissemos. A celeuma minimiza na exata medida em que a Lei n.º 8.245/91, no seu artigo 38, estabelece que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis, referindo-se, destarte, à caução convencional real. Em consonância com o acatado, a lei 8.245/91 estabelece a caução real (penhor, hipoteca, anticrese - direitos reais de garantia) e fidejussória(fiança). É importante lembrar que o imóvel ou móvel caucionado não estão dentre as exceções da Lei 8.009/90 de modo que, sendo imóvel único da entidade familiar ou do casal, ou móvel que guarneça este imóvel nos termos do art. 1º e § 1º dessa Lei, não poderão ser caucionados (penhor ou hipoteca). Não se trata, in casu, de obrigação decorrente de fiança, excluída pelo inciso VII do artigo 3 da Lei nº 8.009/90. Nem é possível que o fiador estabeleça a caução, por se configurar dupla garantia vedada expressamente pelo parágrafo único do artigo 37 e artigo 43, II, ambos da Lei nº 8.245/91, como já dissemos. 2 - Caução de bens imóveis Inicialmente, há que se considerar que os direitos reais e obrigacionais possuem gênese diferenciada. Os direitos obrigacionais tem como fonte mediata a vontade das partes, o elemento volitivo com liberdade criadora, desde que, por óbvio, disponha dos requisitos do art. 82 do Código Civil (agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei). Bem por isso não se limitam aos contratos nominados ou de expressa definição legal. Quanto aos direitos reais, é importante mencionar que somente um elemento é capaz de dar-lhes vida jurídica. Tal elemento é a lei, que reconhece com exclusividade a existência de direitos reais, pouco importando a vontade das partes. O surgimento do direito real depende, portanto, do reconhecimento da lei e não das partes. O artigo 674 elenca os direitos reais, muito embora qualquer Diploma Legal possa lhes dar gênese, como ocorre com o artigo 22 do Decreto-Lei 58/37. Aí que surge o problema, vez que o artigo 38 da Lei n° 8.245/91, ao citar atecnicamente a caução de bens imóveis como espécie de garantia, não a tendo estabelecido, outrossim, como direito real, parte da doutrina entende tratar-se de espécie sem a qualidade de direito real, não possuindo, assim, as características desse mesmo direito, a saber: a) OPONIBILIDADE ERGA OMNES que nada mais é que a possibilidade de oposição a todos do direito do qual sou titular, que recai sobre toda a coletividade em geral; b) SEQÜELA, definida como a prerrogativa concedida ao titular de direito real de seguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, de aprendê-la para sobre a mesma exercer o seu direito real. c) DIREITO DE PREFERÊNCIA. Só os direitos reais de garantia são sujeitos à preferência. Passemos à análise intrínseca da caução de bens imóveis: Francisco Carlos Rocha de Barros, grande jurista, entende ser a caução espécie autônoma de garantia, até em face de atecnia da própria Lei de Registros Públicos que admite a averbação de caução de bens imóveis (art. 167, II, nº 8). Todavia, a própria Lei Registrária no artigo 172, atribui a essa averbação o efeito de se tornar eficaz em relação a terceiros! Nessa linha, comenta o preclaro doutrinador: "Assim, ainda que não se reconheça direito real de garantia, da averbação da caução de imóvel deverá resultar alguma segurança para o locador. Eventual alienação do bem não significará que terá desaparecido a garantia. O adquirente, que não poderá alegar ignorância da caução, deverá responder - até o limite do valor do imóvel caucionado - pelas obrigações do locatário garantidas pela caução." A perplexidade continua: "Alguma realidade há de decorrer da averbação (Walter Ceneviva, Lei dos Registros Públicos comentada, Saraiva, 1979, art. 167), ainda que o locador, no caso, não possa excutir o imóvel dado em caução". (BARROS, Francisco Carlos Rocha de Ob. cit. p. 182.) Ora, com a devida vênia do conspícuo e grande mestre, razão não lhe assiste. Ou se trata de direito real e •••