TIME SHARING OU PROPRIEDADE COMPARTILHADA

Arthur Rios (*) 1. Da propriedade O direito de propriedade não é estático e sim sempre em mutação, diante de conceitos diversos sobre sua realidade social e jurídica. Sua história vai desde a consideração de existência em caráter absoluto para o proprietário, na idade média, e daquele ponto passeando por uma escalada de relatividade, até a atual condição de exercício da sua função social. Sua história é repleta de conflitos conceituais de sua definição via de revoluções e guerras e de infindáveis perlengas judiciais do homem. São os debates sociológicos e jurídicos imobiliários os mais presentes nas pautas de reivindicações políticas dos povos. A propriedade, hoje, é tida como um valor de cidadania, ao ponto de Gustavo Corção em sua obra "Três alqueires e uma vaca", ver, na propriedade daquelas coisas mencionadas no título de seu livro, uma das necessidades mínimas, para se ter o exercício da cidadania. É ela, juridicamente, o direito do proprietário de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa objeto da propriedade, onde e com quem se encontre injustamente e da prática de sua função social. 2. Do lazer e direito de habitação periódica O "homo faber" moderno já integrou na sua vida o necessário direito de lazer. As férias já não constituem um direito, mas sim uma obrigação para o trabalhador e sua família, a fim de retemperar as energias para um novo período de trabalho. O homem já tem consciência de suas reais necessidades, dos cuidados para consigo mesmo, da maior importância de seus interesses subjetivos diante das coisas externas. A maioria já está certa das formas de se evitar os estresses, neuroses e depressões, que são um convite constante na vida moderna de trabalho e competição. Cada dia mais o lazer será uma obrigação do homem moderno e o turismo já constitui e cada vez mais será das maiores fontes de renda de todos os povos. O turismo já é a maior preocupação de renda das estruturas politicamente organizadas, sendo o seu futuro algo mais do que garantido. O lazer transforma-se em direito de lazer e esse exige um solo para se efetivar. Não um solo com exclusividade, que geraria excesso ocioso e um altíssimo custo para o resto do ano, mas uma base material compartilhada e dividida quanto ao tempo do calendário gregoriano, com tantos trabalhadores que queiram e possam usá-la em épocas diferentes. O direito real sempre dá uma garantia maior do que o direito obrigacional ou pessoal, pois vincula diretamente o homem à coisa, via do direito de seqüela, afastando os riscos dos possíveis azares da vida econômica-financeira do devedor, pois o que interessa nele é a coisa. Vale a regra para o solo de lazer e daí a necessidade presente nos povos civilizados de se caminhar em busca do direito real de habitação periódica ou de lazer, para maior garantia e menor custo da satisfação do lazer dos seus cidadãos. 3. Do solo compartilhado As grandes empresas já começam a se utilizar de contratos de compartilhamento de solo, que no Brasil ainda não têm definição legislativa ou nominação de direito. São necessários, porque não se justifica, por exemplo paras as empresas de telefonia celular a aquisição de solo, a fim de se instalar as estações de rádio base (ERB) ou as mini estações de rádio base (MERB). Elas ocupam pouca área, mas necessitam ser fixadas ao solo, enquanto um lote urbano mínimo pode ter mais de 500 (quinhentos) metros quadrados, sem se falar que, muitas vezes, o local indicado nas cidades já está construído com grandes edifícios. Nos últimos elas fixam-se até mesmo em marquizes de prédios, ou em pequenas áreas dos subsolos dos imóveis. O problema é a ausência de regulamentação para os "contratos de compartilhamento", que, assim, são substituídos pelos precários contratos de aluguéis ou de comodatos. Tal situação é um risco enorme para a continuação do funcionamento das ERBs e a conseqüente pane nos serviços da telefonia celular no local, assim como para o tudo que necessita de diminutas áreas nos imóveis tecnicamente determinados, nos centros das grandes cidades. Basta, no Brasil, a vontade do locador, do comodante ou do proprietário do solo onde se encontram as estações de rádio base, para se ter colapsos nas comunicações telefônicas, aplicando-se a lei do inquilinato ou a legislação comum... Os compartilhamentos de solo hoje são usados por empresas que vêem no uso comum de escritórios, laboratórios, fábricas, organizações, serviços ou pessoal, dividido pelo tempo, uma forma de se evitarem espaços físicos ociosos, aproveitando as instalações construídas e efetivadas, barateando e facilitando a produção. Da mesma forma na área turística faz-se importante o compartilhamento de solo e de instalações nas férias de seus multiproprietários, para baratear e facilitar o êxito daqueles períodos. Da precariedade dos contratos de uso remunerado ou não, na atualidade, a sociedade clama pelas suas substituições por figuras de direito real como as multipropriedades ou, no caso de turismo, os direitos reais de habitações periódicas destinadas ao lazer. 4. Da função social da propriedade O conceito de propriedade, perante os povos cultos e, no Brasil, a partir da Constituição Federal de 1988, teve inserido, além dos direitos do titular de usar, gozar e dispor, a obrigação do proprietário de lhe dar uma função social. Deve, assim, a propriedade estar voltada para o bem estar, desenvolvimento, justiça social e valorização do trabalho, sob pena de não apresentar como legítima. A multipropriedade chega para acelerar e aumentar esta mesma conquista da função social do imóvel, adicionando-lhe a questão do tempo compartilhado em turnos, satisfazendo e proporcionando um número maior de proprietários do mesmo solo ou imóvel. Isto significa um efeito multiplicador no que concerne ao bem estar, desenvolvimento, justiça social e valorização do trabalho. Sociabiliza-se, assim, o imóvel com muitos proprietários utilizando a mesma base material em variados turnos de tempo. 5. Da humanização da propriedade A possibilidade de melhor distribuição e fruição do solo torna-se necessária, no aspecto turístico, por razões várias dentre as quais destaca-se a situação econômica do trabalhador brasileiro, cuja renda "per capita" deixa a desejar, comparada com a de habitantes de países do primeiro mundo. Esse trabalhador necessita também do lazer certo, fixo, barato e acessível, para retemperar as suas energias gastas no ano de trabalho. Não é desprezível firmar, na oportunidade, a grande força turística do País com suas imensas praias e reservas florestais inexploradas, quando se discute a importância de adotarmos o "time sharing" ou compartilhamento do solo por divisão do tempo de uso. O turismo não é só direito do cidadão que trabalha, mas atividade que emprega milhares de pessoas em todo o mundo. No nosso caso a multipropriedade vem humanizar a propriedade societária, imobiliária e hoteleira turística. Humanizando-a produz o aumento da freqüência e fluência do lazer e o crescimento do mercado de mão de obra, empregos e atividades. 6. Do sonho da casa de lazer Ninguém duvida que a discussão de onde passar as férias com a família, de conseguir dirigir-se ao local de descanso, de ser aceito e ter acomodações e reservas no local escolhido, •••