ESTADO SÃO PAULO - PARCELAMENTO DO SOLO - REQUISITOS PARA APROVAÇÃO - ALTERAÇÕES

Provimento da Corregedoria Geral da Justiça nº 17, de 29.09.97 (DJSP 01.10.97) PROVIMENTO Nº 17/97 Acrescenta o subitem 211.3, ao item 211, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. O Desembargador Márcio Martins Bonilha, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais e Considerando o decidido no Processo CG 735/96, DEGE 1.1, RESOLVE art. 1º - Fica acrescido o subitem 211.3 ao item 211 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com a seguinte redação: 211.3 - Quando do registro da incorporação ou instituição, deve ser exigida, também, prova de aprovação pelo GRAPOHAB, desde que o condomínio especial se enquadre em qualquer um dos seguintes requisitos (Decreto Estadual nº 33.499/91 e Proc. CG 735/96): a) não possua infra-estrutura básica de saneamento e tenha mais de 200 (duzentas) unidades habitacionais b) localize-se em área especialmente protegida pela legislação ambiental e tenha mais de 10.000 (dez mil) metros quadrados (Áreas de Proteção aos Mananciais (Lei nº 898/75 e 1.172/96); Área de Proteção Ambiental (APA) criadas por leis ou decretos estaduais ou federais; Área de Relevante Interesse Ecológico (ARIE) criadas por leis ou decretos estaduais ou federais; Áreas de Proteção Especial (ASPE) criadas por resolução das autoridades ambientais federais ou estaduais) c) seja maior que 15.000 (quinze mil) metros quadrados Art. 2º - Este provimento entrará em vigor na data de sua publicação. São Paulo, 29 de setembro de 1997. Nota da Redação: Para melhor entendimento, publicamos o Processo CG nº 753/96 - Capital, representação do SECOVI/SP e AELO acolhido pela Corregedoria Geral da Justiça. CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA Seção XXIII Expediente Dege 1.1 PROCESSO CG. 753/96 - CAPITAL - SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo e AELO - Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo. Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral: Cuidam os autos de representação formulada pelo SECOVI-SP - Sindicato de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo e a AELO-SP, Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo, formulando propostas diversas acerca de modificação e normatização de temas controvertidos sobre o parcelamento do solo. Algumas das propostas já foram examinadas em anterior parecer (fls. 41/48) aprovado por Vossa Excelência (fls. 49), que resultou na alteração das Normas de Serviço. Remanescem, porém, algumas questões pendentes de exame, objeto de novas propostas das entidades consulentes, relativas a: a) alteração de projeto de loteamento; b) prazo máximo de dois anos para a execução de obras em parcelamento do solo urbano; c) repasse do custo de obras de infra-estrutura aos adquirentes de lotes. Houve nova manifestação das entidades consulentes, alterando parcialmente as propostas originais, com a finalidade de adequá-las a precedentes desta Corregedoria Geral. Processa-se em apenso representação de interesse da CETESB - Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, na qual propõe as seguintes alterações, no que toca a questões de parcelamento do solo e condomínio especial: a) sejam dispensados de licença da CETESB apenas os desmembramentos cujo terreno não exceda 10.000 m², localizados fora das áreas de proteção aos mananciais da região metropolitana de São Paulo e cujo número de lotes não exceda dez unidades; b) toda e qualquer alteração de projetos já aprovados dependerá de prévia manifestação da CETESB; c) a regularização de loteamentos e desmembramentos dependerá de prévia anuência da CETESB; d) o prazo de validade das licenças de parcelamento do solo e condomínios será de dois anos; e) exigência de licença da CETESB para o registro de condomínios horizontais, ou situados em municípios litorâneos; f) exigência de prévia consulta à Secretaria do Meio Ambiente, para o registro de aquisição da propriedade em condomínio tradicional do Código Civil, de glebas situadas em áreas de proteção aos mananciais. É o relatório do necessário. Passo a opinar. As questões acima postas, em sua maioria, dizem respeito a formalidades ou exigências formuladas pelos registradores para registro ou averbação de atos atinentes ao parcelamento do solo. A CETESB sugere, ainda, que o registrador passe a exigir licença para o registro de condomínios de casas, ou localizados em municípios litorâneos. Merecem as propostas exame separado. - I - Alteração do projeto de loteamento É regra expressa do artigo 28 da Lei Federal nº 6.766/79, que "qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes dos lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal, se for o caso, devendo ser depositada no registro de imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação". Uma leitura ligeira do artigo poderia criar a falsa impressão de que a única autorização administrativa exigível seria a da Prefeitura Municipal. Lembre-se, porém, que o artigo 18 da mesma Lei nº 6.766/79, que disciplina o registro especial do loteamento e desmembramento, também refere apenas a cópia do ato de aprovação do loteamento e do termo de verificação de obras da Prefeitura. Nem por isso discute-se, hoje, a legalidade da submissão do registro, a diversas licenças e autorizações expedidas por órgãos estaduais, reunidos no chamado GRAPOHAB. Alteração significa mudança, modificação. Não resta dúvida que mudanças de pequeno porte, que não acarretem significativo adensamento populacional, necessidade de implantação de novos equipamentos urbanos e impacto ambiental, nem desnaturem o empreendimento, possam ser averbadas no registro imobiliário apenas com as exigências mencionadas no artigo 28 da Lei nº 6.766/79. Há, porém, alterações e alterações. Reparcelamentos de quadras, mudança da destinação do empreendimento (ou de parte dele), incremento expressivo do número de lotes, abertura de novas vias públicas, devem, necessariamente, receber autorização dos mesmos órgãos que funcionaram na aprovação original do parcelamento. Mais ainda. Reparcelamentos de quadras que impliquem na nova abertura de vias públicas poderão exigir, até mesmo, novo registro especial do artigo 18 da Lei nº 6.766/79. Não se pode olvidar, também, que a alteração ou eliminação de via públicas em loteamentos já implantados pode exigir prévio procedimento de desafetação. Como lembra Diógenes Gasparini, "os órgãos municipais deverão exigir, sempre que se pretender uma alteração substancial do plano, que a mesma solicitação seja previamente submetida aos órgãos estaduais e federais, para que estes se pronunciem sobre a alteração e o cancelamento desejado" (O Município e o Parcelamento do Solo, Editora Saraiva, pág. 122) Entender o contrário seria tornar letra morta os artigos 1º, 5º, 13 e 15 da Lei nº 6.766/79, o Decreto Estadual nº 33.499/91 e, sobretudo, negar a competência concorrente dos Estados-membros e Municípios para editar normas no campo urbanístico, em relação àquelas matérias em que a Constituição e as leis federais reservam-lhes poder legiferante. Na lição •••