UNIÃO ESTÁVEL: INSEGURANÇA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

Geraldo Beire Simões (*) 1. A Lei 9.278, de 10 de maio de 1996, em vigor desde o dia da sua publicação, ocorrida no DOU do dia 13 de maio de 1996, regula o disposto no § 3º do art. 226 da Constituição Federal, que reconhece "a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento". 2. Neste escrito, iremos abordar tão somente a insegurança que essa lei nova trouxe no campo dos contratos imobiliários, notadamente no que diz respeito ao contrato de fiança em locações e nas alienações de imóveis. Todas as demais questões que a nova lei está suscitando, caberá aos doutos enfrentá-las. a. fiança 3. Consoante é sabido, se casado, o marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens, prestar fiança. Via de conseqüência, o homem solteiro, viúvo, separado judicialmente, desquitado, divorciado poderá validamente prestar fiança sem qualquer impedimento. Essa era a regra que vigorava até o dia 13 de maio de 1996, data da entrada em vigor da Lei 9.278. A partir daí não mais. 4. Com efeito, a pré-falada Lei nº 9.278/96 ao reconhecer "como entidade familiar a convivência duradoura, pública e contínua, de um homem e uma mulher, estabelecida com objetivo de constituição de família" (art. 1º), e ao dispor que "os bens imóveis adquiridos por uma ou por ambos os conviventes, na constância da união estável e a título oneroso, são considerados fruto do trabalho e da colaboração comum, passando a pertencer a ambos, em condomínio e em partes iguais, salvo estipulação em contrato escrito" (art. 5º) deu azo a que um convivente tenha a propriedade em condomínio e em partes iguais com o outro convivente sobre os imóveis adquiridos na constância da união estável. Via de conseqüência, o convivente que não tenha participado do contrato de fiança poderá pleitear a nulidade da fiança prestada pelo outro convivente, ou então pleitear que a penhora em cobrança de débito locatício não possa incidir sobre a metade do imóvel que lhe pertence. À evidência que essas possibilidades trarão para as fianças prestadas em contratos de locações enormes prejuízos para os locadores. 5. Quais, então, as providências que os locadores deverão tomar quando receberem fiança de pessoa natural solteira, separada judicialmente, desquitada, divorciada ou viúva? 6. A primeira delas, drástica, é pura e simplesmente não aceitar qualquer uma dessas pessoas como fiador, mas •••