COMPRA E VENDA - PACTO DE OPÇÃO ("TERMO DE OCUPAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA") - INSTITUTO QUE NÃO SE CONFUNDE COM A PROMESSA DE CONTRATO

ACÓRDÃO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PACTO DE OPÇÃO ("TERMO DE OCUPAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA") - INSTITUTO QUE NÃO SE CONFUNDE COM A PROMESSA DE CONTRATO - DESNECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL PARA A SUA RESCISÃO - COMPROMISSÁRIA-COMPRADORA, DEMAIS, REGULARMENTE CONSTITUÍDA EM MORA. A proposta de contrato distingue-se de outros institutos que lhe são afins, como por exemplo, o pacto de opção. Neste, que se tem denominado de promessa unilateral, uma das partes emite, desde logo, a declaração necessária ao contrato, sendo inteiramente desnecessária futura manifestação de sua parte, para dar existência a ele. Semelhantemente à proposta, no pacto de opção apenas uma das partes fica vinculada, assistindo à outra o direito de realizar ou não o contrato. Sua diferença da promessa de contrato reside no fato de que nesta, ambos os contratantes estão no mesmo pé de igualdade quanto às obrigações recíprocas de concluírem, mediante nova manifestação volitiva, o contrato definitivo que, ainda, poderá ter execução específica por meio da intervenção judicial, em substituição da parte inadimplente. - Como o pacto de opção não se confunde com a promessa de contrato, não há necessidade de promover, judicialmente, a rescisão de contrato, porque inexistente. - Recurso provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 256.952-2/4, da Comarca de SÃO PAULO, em que é apelante COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO - COHAB/SP, sendo apelados CLEIDE BEZERRA DA SILVA e OUTRO: ACORDAM, em Décima Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por maioria de votos, dar provimento ao recurso. 1. Trata-se de ação de "reintegração de posse com a concessão de medida liminar" (inclusive, denegada) ajuizada por Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo - COHAB/SP contra os adquirentes de imóvel, que a respeitável sentença de fls. 87/95, cujo relatório fica fazendo parte integrante deste, julgou a autora carecedora da ação, à falta de interesse de agir e declarou extinto o processo sem exame de mérito, nos termos do artigo 267, inciso VI do Código de Processo Civil. Irresignada, apelou a autora, sustentando que o descumprimento das obrigações contratuais, declinadas no "termo de ocupação com opção de compra" enseja "a sua rescisão de pleno direito", independentemente de notificação. Demais, o aludido "termo" não constitui "compromisso de venda e compra", e "nada mais é do que um instrumento que autoriza a ocupação, inclusive sem estabelecer o preço do imóvel", com cláusula resolutória expressa, apta "a dissolver o contrato ´ipso iure´, sem que, portanto, dependa de sentença ou decisório que declare a sua rescisão". Aduziu que o pedido de condenação da ré nas perdas e danos está fundada no artigo 1.056 do Código Civil, sendo, ainda, inaplicável o artigo 53 do Código do Consumidor. Pediu, a final, com a anulação da sentença recorrida, o prosseguimento da ação (fls. 97/108). O recurso foi recebido e preparado, tendo decorrido "in albis" o prazo para resposta (cf. fl. 109). Este em síntese, o relatório. 2. Em verdade, as negociações preliminares, também denominadas punctuação, representam uma fase anterior à própria proposta, sem poder vinculante quanto ao liame contratual visualizado pelos interessados. São, portanto, meras tratativas, visando a possível efetivação do contrato, que também pode ser uma promessa ou um contrato definitivo. O ponto saliente da diferença entre negociações preliminares e promessa de contrato consiste em que as negociações prévias não vinculam, nem obrigam, em regra, os que nela envolvem. Por outro lado, a proposta de contrato distingue-se de outros institutos que lhe são afins, como por exemplo, o pacto de opção. No pacto de opção, que se tem denominado de promessa unilateral, uma das partes emite, desde logo, a declaração necessária ao contrato, sendo inteiramente desnecessária futura manifestação de sua parte, para dar existência a ele. Semelhantemente à proposta, no pacto de opção apenas uma das partes fica vinculada, assistindo à outra o •••