JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS EM MATÉRIA LOCATÍCIA E CONDOMINIAL

Geraldo Beire Simões (*) 1. O inciso I do art. 98 da Constituição Federal de 1988 dispõe que os Estados criarão, no campo da matéria cível: "I - juizados especiais, providos por juízes togados, ou togados e leigos, competentes para a conciliação, o julgamento e a execução de causas cíveis de menor complexidade (...) mediante procedimento oral e sumaríssimo, permitidos, nas hipóteses previstas em lei, a transação e o julgamento de recursos por turmas de juízes de primeiro grau". 2. Na esteira desse dispositivo constitucional, a Comissão Interministerial, Ministérios da Justiça, Economia e Ação Social, da qual fazíamos parte, inseriu no projeto que se converteu na Lei 8.245/91 (lei das locações) o art. 80, dizendo que: "Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causa cíveis de menor complexidade". 3. Agora, foi editada a Lei 9.099, de 26.09.95, publicada no D.O. do dia 27.09.95, e que entrará "em vigor no prazo de sessenta dias após a sua publicação" (art. 96). 4. Aludida Lei 9.099/95 dispõe que os Juizados Especiais Cíveis e criminais, órgãos da Justiça Ordinária, serão criados pelo Estado para conciliação, processo, julgamento e execução (art. 1º), tendo competência (art. 3º) para: "I - as causas cujos valores não exceda a quarenta vezes o salário mínimo; II - as enumeradas no art. 275, inciso II do Código de Processo Civil; III - a ação de despejo para uso próprio; IV - as ações possessórias sobre bens imóveis de valor não excedente ao fixado no inciso I". 5. De pronto, constata-se que a nova Lei 9.099/95 restringiu o campo de incidência previsto no art. 80 da Lei 8.245/91, já que lá estava disposto que as ações de despejo, ou seja todas as ações de despejo, poderiam ser de competência dos Juizados Especiais, ao passo que a Lei 9.099/95 deu autorização a esse Juizado Especial tão só para conciliar, processar, julgar e executar "a ação de despejo para uso próprio". Conseqüentemente, no recém criado Juizado Especial em matéria cível somente terá curso a ação de despejo para uso próprio, prevista no inciso III do art. 47 da Lei 8.245/91, qual seja nas locações ajustadas "verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses", hipótese em que a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, "somente podendo ser retomado o imóvel": se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio". 6. Vê-se que perdeu o legislador da Lei 9.099/95 a excelente oportunidade que o art. 80 da Lei 8.245/91 lhe ensejava, deixando de lado todas as demais ações de despejo previstas na Lei 8.245/91, dos seguintes casos: a) ação de despejo de locação celebrada com prazo igual ou superior a dez anos, sem a vênia conjugal (art. 3º); b) ação de despejo proposta por nu-proprietário ou pelo fideicomissário (art. 7º); c) ação de despejo proposta pelo adquirente do imóvel (art. 8º); d) ação de despejo proposta por descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I); e) ação de despejo proposta em decorrência de prática de infração legal e contratual (art. 9º, inciso II); f) ação de despejo em decorrência de falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação (art. 9º inciso III e art. 62); g) ação de despejo para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele se recusa a •••