O uso do comodato como locação disfarçada em shopping center

Um tema instigante no ramo imobiliário, mas ainda pouco debatido na seara jurisprudencial, envolve os contratos de locação firmados entre shopping centers e seus lojistas, nos quais também se pactua um contrato de comodato sobre determinada área. Normalmente, esses contratos de comodato são inseridos no corpo do próprio instrumento locatício ou mesmo em anexos contratuais. Em razão das dimensões reduzidas deste artigo, analisaremos uma recente decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre a matéria, tecendo, ao final, breves considerações acerca do assunto. No dia 21 de junho, a 18ª Câmara Cível do TJRJ deu provimento à apelação interposta por um restaurante — localizado no Rio Design Barra (RDB) —, reconhecendo que o comodato pactuado entre as partes era, na verdade, uma locação disfarçada. Em 2000, o RDB convidou alguns restaurantes para compor o mix gastronômico do estabelecimento recém inaugurado. Dentre os participantes, estava o Kotobuki, tradicional restaurante de culinária japonesa. O contrato de locação pactuado entre as partes previa um aluguel mínimo mensal e um percentual sobre o faturamento do estabelecimento, caso o respectivo montante superasse o valor mínimo. O instrumento também estabelecia um “contrato de comodato” em relação a determinada área do restaurante, que incluía a varanda e o sushibar. Depois de duas renovações consensuais da locação, surgiram algumas divergências e o restaurante foi obrigado a ajuizar uma ação renovatória, pleiteando também a redução do valor do aluguel mínimo. No decorrer do processo, a perícia apurou que o valor locatício mínimo estava acima da média de mercado. Em seu laudo, o perito apresentou dois cenários: um incluindo a área do comodato e outro excluindo a •••