Nova regulamentação da Transferência de Direito de Construir no Município de São Paulo

Em 15 de dezembro de 2016, foi editado o Decreto nº 57.536, do Prefeito do Município de São Paulo, contendo o novo regulamento das hipóteses de transferência de direito de construir (“TDC”), sem doação do imóvel cedente, previstas nos artigos 124 e 125, da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, do Município de São Paulo, que aprova o atual Plano Diretor Estratégico local (“PDE/2014”), já em observância aos parâmetros adicionais para o exercício de tal direito, introduzidos pela Lei Municipal nº 16.402, de 22 de março de 2016, a mais recente lei de parcelamento, uso e ocupação do solo paulistano. Vale lembrar que a transferência de direito de construir sem doação envolve imóveis cedentes situados em Zona de Preservação Cultural (“ZEPEC”), caracterizados como Bens Imóveis Representativos (“ZEPEC-BIR”) e Área de Proteção Cultural (“ZEPEC-APC”), ou em Zonas Especiais de Proteção Ambiental (“ZEPAM”), enquanto tais afetados, pelo PDE/2014, ao cumprimento de importantes funções urbanísticas, culturais e ambientais, circunstância que prejudica o pleno aproveitamento de seu potencial básico de construção no local, admitindo-se sua utilização noutro imóvel, desde que localizado em área onde o coeficiente máximo seja superior a um e não seja abrangida por operação consorciada urbana. Já numa análise inicial, nota-se que a nova regulamentação traz importantes detalhamentos quanto aos limites e abrangência da operação, que não eram apontados expressamente pelo Decreto Municipal 55.888, de 04 de fevereiro de 2015, que regulamentava a matéria, a saber (I) o potencial construtivo transferido fica vinculado ao imóvel receptor, à área do projeto e ao uso declarado, não sendo admitida transferência diversa (II) em caso de desmembramento, o potencial construtivo deverá ser proporcional à área dos lotes resultantes (III) no caso de remembramento de lotes envolvendo o imóvel receptor, deverá ser realizado novo pedido de transferência. Além disso, é mantida a previsão de que, no caso de lotes com frente para distintas faces de uma mesma quadra, será utilizado o maior valor do metro quadrado de terreno fixado no Cadastro de Valores de Terreno para fins de Outorga Onerosa constante do Quadro 14 •••