Alienação fiduciária de bem imóvel

Introdução É cada vez mais frequente que, no fornecimento de bens ou serviços para pagamento futuro, na concessão de empréstimos ou no financiamento para a aquisição dos referidos bens e serviços, o credor exija a constituição de garantia real da dívida, notadamente por alienação fiduciária, muitas vezes demandando a oneração concomitante de diversos imóveis de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores. Parece-nos já não existir entrave ou dúvida quanto à legalidade da constituição de propriedade fiduciária sobre múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. Entretanto, persiste a negativa de alguns registradores de imóveis quanto a aceitar a determinação prévia do percentual de garantia atribuído a cada um dos imóveis em relação à dívida total – juntamente com algumas outras questões decorrentes de equívocos doutrinários e interpretação incorreta da lei, em detrimento da celeridade na recuperação dos créditos a emperrar o fluxo dos negócios financeiros e comerciais. Garantia proporcional de cada imóvel Tratemos, inicialmente, da garantia proporcional de cada imóvel em relação ao montante da dívida contratada. Neste ponto, cabe ressaltar que ao contrário do que se costuma aceitar, por conta de cláusulas contratuais mal formuladas, a dívida não é garantida pelo conjunto de bens constituídos em propriedade fiduciária e, sim, por cada um desses bens individualmente considerados, respondendo, cada um deles por percentual previamente determinado da dívida total contraída. Tomemos, para exemplo, um empréstimo financeiro concedido a pessoa jurídica, com garantia de alienação fiduciária a ser instituída sobre cinco imóveis, pertencentes, cada imóvel, a um dos cinco sócios da tomadora. A rigor – e para melhor compreensão, poder-se-ia desmembrar a operação de crédito para que os empréstimos tivessem garantia fiduciária específica, da seguinte forma: Instr. de mútuo Valor do Empréstimo % Instr. de garantia Valor da Garantia Fiduciária % 1 30 100 1 30 100 2 25 100 2 25 100 3 20 100 3 20 100 4 15 100 4 15 100 5 10 100 5 10 100 Na forma acima proposta, seriam firmados cinco contratos (principais) de mútuo e os correspondentes contratos (acessórios) de constituição de garantia fiduciária, multiplicando os custos e despesas de originação e manutenção contratual e contrariando os objetivos de simplificação dos negócios jurídicos e celeridade na recuperação dos créditos exigidos e necessários ao desenvolvimento de mercados massivos. Evidentemente, a operação financeira acima exposta pode ser realizada a partir de um único instrumento contratual de mútuo, pelo valor total do crédito concedido à pessoa jurídica tomadora. A garantia fiduciária, por seu turno, deve ser constituída sobre imóvel certo, determinado, identificado e perfeitamente descrito, com a indicação do título e modo de aquisição, exigindo, por conta disso, contrato específico para cada imóvel. De fato, esses contratos acessórios estarão expressos em um só instrumento, que incluirá – ou não – também o contrato de mútuo e, independentes entre si, compartilharão das mesmas cláusulas, termos e condições, permanecendo vinculados ao contrato principal sem que haja, porém, qualquer vínculo jurídico entre eles, da seguinte forma: Instr. de mútuo Valor do Empréstimo % Instr. de garantia Valor da Garantia Fiduciária % 1 100 100 1 30 30 2 25 25 3 20 20 4 15 15 5 10 10 Para além da simplificação instrumental e da redução de custos e despesas, a forma acima proporcionará melhor aproveitamento econômico desses contratos, tais como, o registro de apenas uma ou outra alienação fiduciária (o que resolveria, em parte, a questão do crédito rotativo, isto é, os registros seriam efetuados na medida em que os créditos fossem utilizados ou requisitados), a negociação individual •••