Arrematante de imóvel. Possibilidade de substituição processual e o princípio da causalidade

Introdução Geralmente os editais de hasta pública (leilão de imóveis), preveem a assunção pelo arrematante dos ônus existentes sobre o bem, com exceção feita aos débitos tributários: artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional¹. Em síntese, esta imposição transfere ao novo proprietário, no caso o arrematante, a responsabilidade por saldar débitos anteriores a arrematação que permaneçam mesmo após a utilização do valor conferido no lance. Exemplificando, imaginemos que em uma ação de cobrança de despesas condominiais o valor auferido na arrematação não seja suficiente para quitar o débito existente com o condomínio. Neste caso o arrematante ficará responsável por liquidar este saldo face ao caráter propter rem desta dívida. Entretanto, uma grande dúvida se instaura sobre os limites que cercam esta responsabilidade do arrematante. Será que além das despesas propter rem deverá o arrematante responder pelas despesas advindas do processo de cobrança? Custas, multas, honorários e todas as demais punições impostas ao réu da ação poderão ser repassados ao arrematante caso o valor pago na arrematação do bem não liquide estas importâncias? Das despesas propter rem O lanço conferido na arre-matação de imóvel levado a praça será utilizado para saldar as dívidas do credor e, ainda, liquidar eventuais despesas fiscais como por exemplo o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) recaídas sobre o bem. Caso o valor não seja suficiente para liquidar os débitos da unidade imobiliária frente ao condomínio, dado a natureza propter rem desta despesa, o arrematante ficará responsável pela quitação do saldo apurado. As dívidas propter rem, representam valores que se atrelam à coisa ou, no caso analisado, ao imóvel. O professor Douglas Marcus, analisando a natureza da obrigação propter rem, firma o seguinte entendimento². A obrigação propter rem segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação. A obrigação propter rem é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é da responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio. No caso dos condomínios, este conceito resta bem delineado pelo artigo 1345, do Código Civil. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Neste sentido, resta evidenciada a responsabilidade do arrematante em arcar com esta despesa, mesmo quando anteceda o exercício de sua posse. Entretanto, será que a mesma obrigação recai sobre o arre-matante quando analisamos as despesas e custas advindas do processo judicial de cobrança, conforme mencionamos anteriormente? Para que se opere a análise e conclusão da questão acima devemos analisá-la com enfoque na possibilidade da substituição processual e, ainda, no princípio da causalidade. A possibilidade da substituição processual no pólo passivo da ação: (artigo 42, parágrafo terceiro do Código de Processo Civil). Consoante previsão estatuída pelo parágrafo terceiro do artigo 42 do CPC, a sentença proferida entre as partes originárias do processo transfere seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário do imóvel. Esta determinação estipula que caso a importância alcançada no leilão não reste suficiente para complementar as atribuições declaradas na decisão processual, caberá ao arrematante, na qualidade de adquirente do imóvel, supri-las. Opera-se verdadeira mudança na parte processual vencida, retirando a responsabilidade pelo ônus da sucumbência do perdedor da demanda comutando-se esta, na pessoa do arrematante. Nelson Nery Jr e Rosa Maria de Andrade Nery, in Comentado, Editora Revista dos Tribunais, 2003, 7ª edição, página 406, analisando a questão, mencionam: Código de Processo Civil “Os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias, incluído aqui o alienante da coisa ou direito litigioso, atingirão todos os adquirentes”. O saudoso mestre Theotonio Negrão, em sua obra Código de Processo Civil, Ed. Saraiva, 1999, 3ª Edição, página 148, retratando a substituição processual, prescreve, o seguinte julgado: “Os adquirentes ou •••