A formação do Ponto Comercial e o direito de indenização

Uma questão interessante nas locações não residenciais, costumeiramente chamadas de locações comerciais, é relativa ao eventual direito de indenização pela formação do ponto comercial no momento do desfazimento da relação locatícia. Cumpre, em primeiro lugar, trazer o conceito de fundo de comércio para melhor situar a questão. Segundo Maria Helena Diniz, o fundo de comércio é: “1. Conjunto patrimonial organicamente agrupado para a produção, constituído de bens e serviços (René Savatier). Trata-se do ponto de estabelecimento comercial. 2. É uma propriedade incorpórea, consistente no direito à clientela que é vinculado ao imóvel pelos elementos destinados à sua exploração (Ripert). 3. Conjunto de direitos e de bens mobiliários (clientela, nome comercial, insígnia, patente de invenção, marca de fábrica, mercadorias etc.) pertencentes ao comerciante, que lhe possibilita realizar suas operações comerciais (Capitant). 4. Patrimônio que se cria e se incorpora ao estabelecimento com fins lucrativos, pela influência de múltiplos fatores, tais como a criatividade no atendimento da clientela, de forma a ampliá-la ou selecioná-la, já que é o elemento preponderante no sucesso do ramo explorado.” [Dicionário Jurídico. Ed. Saraiva, vol. 2, p. 623]. É semelhante a lição de Rubens Requião que conceitua fundo de comércio: “O fundo de comércio ou estabelecimento comercial é o instrumento da atividade do empresário. Com ele o empresário comercial aparelha-se para exercer sua atividade. Forma o fundo de comércio a base física da empresa, constituindo um instrumento da atividade empresarial. [...] Compõe-se o estabelecimento de elementos corpóreos e incorpóreos, que o empresário comercial une para o exercício de sua atividade”. [Curso de direito comercial, vol. 1. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 290.] Em resumo, pode-se afirmar que o fundo de comércio, ou estabelecimento empresarial é a universalidade de bens, que podem ser materiais ou imateriais e que desenvolvem a atividade empresarial. Então, o fundo de comércio integra ou se confunde com o ponto comercial que vincula o empresário e a sua atividade aos seus clientes em determinada localização geográfica e que se estabelece ao longo do tempo. Exatamente por esse motivo que a locação não residencial (ou comercial) e regida pela Lei 8.245/91, é protegida pelo legislador em razão das peculiaridades que apresenta, permitindo ao locatário o direito à renovação contratual não residencial independente da vontade do locador, desde que cumpra certos requisitos. Exige a lei em seu art. 51: (I) que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, (II) que o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e (III) que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Para o exercício do direito de indenização do ponto comercial, a lei prevê alguns requisitos, a saber: “O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a •••