Contrato de construção por empreitada e a responsabilidade civil do empreiteiro

No ramo do direito imobiliário, ou dos negócios jurídicos imobiliários, existem várias espécies de contratos que têm por finalidade regular as relações jurídicas firmadas entre as partes e, dentre tais espécies, encontra-se o contrato de empreitada. Em primeira análise, trata-se de um contrato bilateral, oneroso, consensual e comutativo. Pode ser de execução imediata ou contínua e realizada “intuitu personae” ou livremente transferível (WALD, 2012, p. 179), uma vez que não há qualquer dependência ou subordinação do empreiteiro ao dono da obra. No entanto, Silvio de Salvo Venosa (2005, p.238) entende que, pelo fato da empreitada ter como fundamento uma obrigação de fazer, que é qualificada em razão do empreiteiro ter que satisfazer certos critérios, muitas vezes o contrato é realizado justamente em razão da expertise pessoal, não podendo ser transferido. O principal objetivo do contrato de empreitada é o resultado final e não a atividade realizada. Para Caio Mário da Silva Pereira (2003, p. 315), “a empreitada caracteriza-se nitidamente pela circunstância de considerar o resultado final, e não a atividade, como objeto de relação contratual”. Os contratos de empreitada não possuem forma prescrita em lei, sendo considerados negócios não solenes. Para Arnaldo Rizzardo (2010, p. 640), “desde que o objeto seja lícito, e a vontade de manifeste livremente, sem vícios de consentimento, reconhece-se a empreitada mesmo que estabelecida verbalmente”. Conforme previsto no art. 610 do CC, a empreitada possui duas modalidades: pode ser apenas de serviço (denominada empreitada de mão de obra ou de lavor), e que se constitui em uma obrigação de fazer; ou, de serviço e de materiais (denominada como mista, ou o contrato de empreitada propriamente dito, ou ainda, empreitada global), onde resta constituída uma obrigação de dar e de fazer. Na empreitada de lavor exige-se do empreiteiro somente o emprego da mão de obra, cabendo-lhe unicamente a administração da construção e a condução dos trabalhos. Nessa modalidade, os materiais utilizados são fornecidos por terceiro ou pelo próprio dono da obra. No caso da empreitada global ou mista, o empreiteiro também é responsável pela aquisição e emprego de materiais, sendo que a obrigação de fornecer os materiais não pode ser presumida, devendo resultar de lei ou vir expressa no contrato firmado entre as partes, conforme preceitua o § 1º do art. 610 do CC. O preço da empreitada pode ser estipulado: (I) de forma fixa - quando a remuneração é previamente estipulada entre o dono da obra e o empreiteiro; (II) por unidade ou por medida - quando é estabelecido por metro quadrado de construção; (III) ou por administração - “quando as despesas de materiais correm por conta do dono da obra, recendo o empreiteiro certa percentagem como remuneração do seu trabalho (sistema cost-plus) com ou sem limite” (WALD, 2012, p. 180). Ainda quanto à questão do preço, prevê o art. 620 do CC, que ocorrendo diminuição no preço do material ou da mão-de-obra que supere 1/10 (um décimo) do preço global anteriormente convencionado, poderá o dono da obra solicitar que o valor seja revisto para que a diferença encontrada seja devolvida ou descontada do que o empreiteiro tem para receber. O art. 613 do CC prevê a situação de perecimento da coisa antes da entrega, nos casos de contrato por empreitada unicamente de lavor. Menciona o referido artigo que, se a coisa perecer sem mora do dono e nem culpa do empreiteiro, este deverá provar que a perda resultou de defeito dos materiais e que em tempo reclamará contra •••