Ação de cobrança de despesas condominiais somente contra um cônjuge e a possibilidade de transmissão da totalidade do imóvel no caso de arrematação ou de adjudicação pelo condomínio

Nas ações de cobrança de despesas condominiais, na fase de cumprimento da sentença, a penhora recai predominantemente sobre a unidade condominial devedora, reflexo da natureza propter rem da obrigação (o débito se agrega ao imóvel). No caso de copropriedade sobre a unidade condominial, consolidou-se o entendimento no sentido de solidariedade de todos os titulares do domínio relativamente à obrigação de pagamento das verbas. A matéria, como adiante se verá, é objeto de Súmula do Tribunal de Justiça de São Paulo. O problema surge no caso de alienação em hasta pública ou de adjudicação pelo Condomínio, tendo em vista o entendimento de vista de muitos, no sentido da necessidade de todos os coproprietários integrarem o feito, posição que deságua na limitação da transferência do domínio à parte ideal do coproprietário presente no pólo passivo, com implicações no registro da carta perante o Cartório de Registro de Imóveis, ante eventual lesão ao Princípio da Continuidade. Pretende-se, aqui, abordar a situação de quem adjudica ou arremata a unidade condominial em ação movida somente contra um dos cônjuges, situação comum, tendo em vista a grande ocorrência de copropriedade decorrente da sociedade conjugal e a solidariedade, a dispensar a inclusão de ambos na relação processual. RESPONSABILIDADE SEM DÉBITO Ordinariamente, débito e responsabilidade andam juntos, de forma que o patrimônio do próprio devedor representa a garantia primeira de satisfação do crédito. Pode ocorrer, entretanto, a vinculação de patrimônio de terceiro à satisfação do débito e isso acontece com frequência no condomínio edilício, sob triplo fundamento. Em primeiro lugar, existe solidariedade entre coproprietários de uma unidade autônoma, de forma que a ação de cobrança pode ser direcionada contra um ou todos os titulares do domínio, conforme a Súmula n. 12, aprovada pelo Órgão especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, nos termos do artigo 188, §§ 3º e 4º, do Regimento Interno daquela Corte: Súmula 12: “A ação de cobrança pode ser direcionada contra todos ou qualquer dos condôminos individualmente, no caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa”. Em segundo lugar, é muito frequente que a copropriedade da unidade exista entre cônjuges, igualmente justificando não somente o ajuizamento contra apenas um deles, como a afetação da parte ideal pertencente àquele que não integrou a relação processual. Cuidando-se de unidade condominial pertencente a cônjuges, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais toca aos dois, posto tratar-se de dívida inegavelmente contraída em proveito de ambos. Por essa razão, pode e deve a parte ideal dos cônjuges, mesmo aquele não incluído na ação, responder pelo débito, como teve oportunidade de decidir o Conselho Superior da Magistratura, no julgamento da Apelação Cível n. 38.359-0/0, em 07.04.97: “Há, mais, uma segunda circunstância que permite a arrematação integral do imóvel, no caso concreto. O artigo 592, inciso IV, do Código de Processo Civil, ao tratar da responsabilidade patrimonial, a estende aos bens do cônjuge, reservados ou de sua meação, que respondem pela dívida. Versa o caso em exame sobre a cobrança de despesas de condomínio de imóvel pertencente ao casal, de tal modo que intuitiva a ocorrência de proveito ou benefício de ambos os cônjuges. Como frisado em recentes votos proferidos nas Apelações Cíveis números 33.111-0/3 e 33.474-0/9, ambas da Comarca de Limeira, não pode o direito registrário permanecer infenso à figura da extensão da responsabilidade sobre bens de terceiro, que não o devedor, hipótese em que o patrimônio desse terceiro sujeita-se à satisfação de crédito em que não figura como obrigado. Seguindo idêntico raciocínio, deixou-se fixado, na recente Apelação Cível número 34.336-0/7, da Comarca de Araçatuba, que deve o direito registrário, de caráter nitidamente instrumental, se afeiçoar às demais figuras de extensão da responsabilidade patrimonial a bens de terceiros no processo de execução. Não pode ignorar a antiga distinção entre as figuras do débito e da responsabilidade (Schuld und haftung), introduzidas por Brinz no final do século passado e acolhida em nosso direito positivo sob a ótica •••