Taxas condominiais – Despesas ordinárias e extraordinárias – Rateio conforme fração ideal – Cabimento – Inexistência de vedação legal – Lojas relativamente independentes – Redução proporcional do valo

Comentário: A convenção condominial é a lei interna do condomínio. De acordo com o Código Civil, artigo 1.334, deverá ela determinar “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”. Assim, a forma de rateio nela estabelecida deve ser observada por todos os condôminos. Se há descontentamento com a previsão, deve a convenção ser alterada pelo quorum nela previsto. Número do processo: 1.0027.09.210820-1/001(1) Numeração Única: 2108201-22.2009.8.13.0027 Relator: Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha Relator do Acórdão: Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha Data do Julgamento: 04/08/2011 Data da Publicação: 06/09/2011 Inteiro Teor: Ementa: Apelação Cível - Ação de cobrança - Taxas condominiais - Despesas ordinárias e extraordinárias - Rateio entre os condôminos - Critério da fração ideal - Cabimento - Inexistência de vedação legal - Lojas relativamente independentes - Redução proporcional do valor da taxa condominial - Recurso parcialmente provido. A obrigação do pagamento das cotas condominiais pelos condôminos decorre de expressa disposição legal (art. 12, da lei nº 4.591/64). Na ação de cobrança de taxas condominiais, compete ao condômino o ônus de desconstituir o direito do condomínio, nos termos do art. 333, II, do CPC, fazendo prova de que os valores por ele reclamados são indevidos ou que houve o regular pagamento das taxas condominiais. Embora o rateio das despesas condominiais, com base na fração ideal, não implique, de per si, em qualquer ilegalidade, tal critério, em determinadas hipóteses, pode acarretar ofensa aos princípios da vedação do enriquecimento ilícito e da boa-fé contratual, quando o lojista, titular de determinada fração ideal, não usufruir de certas utilidades ou serviços prestados pelo condomínio. Não se mostra razoável, mesmo havendo previsão expressa quanto à utilização do critério da fração ideal, que seja imputado a alguns dos condôminos o rateio de despesas de serviços que não lhe trazem qualquer proveito ou benefício. Portanto, a toda evidência, não há óbice a que a convenção do condomínio exclua determinadas unidades do custeio de despesas específicas, referentes a serviços que não são por aquelas utilizados, fixando proporção de rateio diversa para aqueles proprietários que deles se beneficiaram. Com efeito, ao contrário do que consignou o magistrado de primeira instância, não vislumbro qualquer irregularidade no cálculo das taxas condominiais devidas pela ré, com base na proporção de rateio prevista no art. 43, da convenção do condomínio. Recurso a que se dá parcial provimento. ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador Eduardo Mariné da Cunha, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em rejeitar a preliminar e dar provimento parcial ao recurso. Belo Horizonte, 04 de agosto de 2011. Des. Eduardo Mariné da Cunha - Relator Assistiu ao julgamento, pela apelada, o Dr. Fernando Monteiro Lara. O Sr. Des. Eduardo Mariné da Cunha: VOTO Cuida-se de ação de cobrança, pelo rito sumário, ajuizada pelo Condomínio do Edifício Maria Raphaela Resende em desfavor de Bernadete Emília Martins. Alegou que a ré encontra-se inadimplente em relação às taxas condominiais e que o seu saldo devedor, na data do ajuizamento da ação, totaliza a importância de R$ 2.892,05. Pediu fosse a requerida condenada ao pagamento do referido valor, assim como das taxas condominiais que forem se vencendo no curso da ação. Juntou os documentos de f. 05-21. Realizada audiência de conciliação, não foi possível a composição amigável entre as partes. Na mesma oportunidade, a requerida apresentou contestação, afirmando que não se mostram corretos os cálculos apresentados na peça vestibular. Ponderou que o valor indicado pelo autor não obedece à fração ideal da sala da qual é proprietária e que é abusiva a tabela utilizada pelo condomínio autor, para a divisão das despesas condominiais. Pediu a improcedência da demanda. O autor apresentou impugnação à contestação (f. 105-108). À f. 192, do douto magistrado de primeira instância indeferiu a produção de prova pericial contábil, postulada pela requerida. Em face do aludido \'decisum\', a ré aviou agravo retido, aduzindo ser a referida prova imprescindível para o julgamento da demanda (f. 196). Em sentença proferida às f. 203-208, o magistrado \'a quo\' julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando \"a requerida a pagar em favor do autor o importe a ser apurado em liquidação de sentença, sendo que para tanto deverá ser observado a fração ideal da sala n. 705, a saber: 0,0191263, com aplicação de multa de 2% (dois por cento) sobre as parcelas vencidas, bem como sobre as que se venceram no curso da presente demanda, com juros de 1% (um por cento) ao mês, contados do vencimento de cada prestação, e correção monetária a partir do ajuizamento da ação\". A requerida aviou embargos de declaração, que foram parcialmente acolhidos pelo julgador monocrático, para determinar que, durante a liquidação de sentença, sejam descotadas as taxas condominiais já pagas. Irresignado, o requerente interpôs apelação, afirmando que a fração ideal da unidade de propriedade da requerida é representada pelo percentual de 0,0191263 do todo. Disse, contudo, que, excluindo-se as unidades localizadas no térreo do edifício, que possuem entrada independente e não concorrem com várias despesas do condomínio, a fração ideal da ré foi aumentada para 0,0247413. Ponderou, assim, não existir qualquer incorreção na planilha que instrui a peça vestibular. Pediu o provimento do apelo. A requerida apresentou contrarrazões, suscitando preliminar de não conhecimento do recuso. I - Preliminar de não conhecimento do recurso. Aduziu a ré-apelada que o recurso de apelação não deve ser conhecido, em virtude de ter sido interposto antes da publicação da decisão que julgou os embargos de declaração. Com a devida vênia, entendo não lhe •••