Contrato – Multa rescisória engloba arras e ainda a indenização conforme a comprovação de despesas

Comentário: O STJ já firmou entendimento de que, havendo rescisão motivada pela inadimplência do comprador, no contrato de promessa de compra e venda, o vendedor poderá reter entre 10% a 25% sobre o valor das parcelas pagas pelo comprador. Entendo que o correto seria o STJ se basear no valor do contrato, pois o montante pago pelo comprador pode se mostrar insuficiente para cobrir os prejuízos da rescisão, ou seja, não quitar as despesas, comissão e tributos decorrentes do negócio. Ao se fixar a multa que resultará na retenção a favor do vendedor, deve levar em conta o valor das arras, pagas na ocasião do fechamento do negócio, bem como a comprovação dos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador, como forma de indenizar o vendedor de forma correta. Recurso Especial nº 1.224.921 - PR (2010⁄0218575-7) Relatora: Ministra Nancy Andrighi Recorrente: Proconsult - Projeto Consultoria e Construção Ltda. Recorrido: Olinda Champoski Duarte E Outros EMENTA Direito Civil. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão. Inadimplência do comprador. Devolução dos valores pagos. Cabimento. Retenção de parte dos valores pelo vendedor. Indenização pelos prejuízos suportados. Cabimento. Arras. Separação. 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção – fixado por esta Corte entre 10% e 25% – deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC⁄02 (art. 1.097 do CC⁄16), são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami •••