Rescisão do contrato, entrega das chaves e exoneração de fiança ajuizada pelo fiador, frente à morte do locatário – Ocupação do imóvel por pessoas sem vínculo de parentesco com o falecido locatário

Comentário: A decisão sob estudo é extremamente precisa ao analisar as consequências do falecimento do locatário para o fiador, para o locatário, e para eventuais ocupantes do imóvel. A morte do locatário, como regra, extingue o contrato de locação, sendo que a prorrogação do acordo é uma exceção: as hipóteses de prorrogação previstas no artigo 11 da Lei 8.245/91devem ser interpretadas de maneira restritiva. Interpretar aquele artigo de maneira ampla seria obrigar de maneira exagerada o espólio do locatário e os demais possíveis sucessores da locação (cônjuge ou companheiro sobreviventes, outros herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, nos termos da lei), e implicaria no risco de forçar o próprio locador a aceitar uma relação contratual com uma pessoa que pode não ter meios de cumprir com suas obrigações. Já a fiança deve ser extinta com o falecimento do locatário, exatamente em razão do caráter pessoal daquela garantia, o que é reconhecido de maneira pacífica pelo Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de o contrato ser prorrogado: o fiador, afinal, ofereceu garantia em benefício de uma determinada pessoa, e não de seus sucessores. Décima Sétima Câmara Cível Apelação Cível nº 0001772-47.2006.8.19.0207 Apelantes: Marcio Miranda e outro Apelados: Marinho Imóveis Ltda e outro Relator: Des. Elton M. C. Leme RELATÓRIO Adota-se, na forma regimental, o relatório lançado na sentença de fls. 189-192. Trata-se de ação de rescisão de contrato de locação e entrega das chaves combinada com exoneração de fiança ajuizada por Marcio Miranda e sua mulher Maria Jose Fuina de Paula em face de Marinho Imóveis Ltda e Flavio Costa Mecking, alegando que se obrigaram, por fiança, a garantir obrigações do locatário Rogério Fuina de Paula, no contrato de locação que este celebrou com a ré. Mencionaram que o locatário faleceu em 09/01/2006, não deixando sucessor sub-rogado na locação. Destacaram que comunicaram o fato à locadora, para acertar a entrega das chaves e vistoria. No entanto, após realizarem as obras foram surpreendidos com a substituição das fechaduras por parte de uma das acompanhantes de seu falecido enteado, pois este era incapacitado e necessitava acompanhamento por enfermeiras. Entraram em contato com a administradora, pois entenderam não possuir legitimidade para tomar qualquer medida para o desalijo dos ocupantes. No entanto, a administradora afirmou que não poderia receber as chaves e nem fazer a vistoria, permanecendo a receber os aluguéis e encargos. Enviaram notificação à administradora onde solicitavam providencias relativas à resolução do contrato e exoneração de fiança que enviou resposta, afirmando que o locatário havia deixado sucessores. Sustentaram que a ré agiu de má-fé, acarretando-lhes prejuízos. Requereram: 1) a rescisão do contrato de locação, desde o evento morte; 2) a exoneração dos autores da fiança prestada no referido contrato; 3) a devolução pela ré das quantias pagas pelo fiador relativas ao mês de fevereiro a título de encargos, devidamente corrigidas e atualizadas; 4) condenação da ré em honorários de sucumbência. A ré ofereceu contestação a fls. 32-42, alegando: 1) ilegitimidade passiva, por não ser a proprietária do imóvel; 2) que o contrato foi celebrado por procuração outorgada à mãe do locatário e fiadora; 3) que o fiador comunicou verbalmente o falecimento do locatário; 4) o fiador comunicou que uma das acompanhantes do falecido locatário havia trocado a fechadura e passou a ocupar o imóvel, sem sequer pagar pela ocupação; 5) recebeu comunicação dos fiadores requerendo a exoneração da fiança, o que não foi atendido, pois o locatário havia deixado três herdeiros, sua mãe e dois filhos menores; 6) enviou notificação extrajudicial à ocupante, solicitando a desocupação do imóvel, o que não ocorreu; 7) a ré não poderia expulsar a ocupante, pois não sabia o grau de parentesco com o finado locatário; 8) somente poderia receber as chaves do imóvel estando livre e desembaraçado; 9) entendeu que a locação prosseguia, tendo o direito de efetuar a cobrança dos aluguéis e acessórios; 10) o descabimento da exoneração da fiança, pois os fiadores renunciaram ao benefício de exonerar-se. Postulou a extinção do processo sem mérito ou a improcedência do pedido. Requereu a denunciação à lide de eventuais herdeiros e demais ocupantes. Contestação apresentada pelo segundo réu a fls. 101-117, reproduzindo as alegações da primeira ré. Sustentou: 1) a ilegitimidade passiva da primeira ré; 2) a continuação do contrato de locação pela existência de herdeiros; 3) a impossibilidade de exoneração da fiança. Postulou o acolhimento da preliminar e a improcedência do pedido. A decisão saneadora de fls. 147 rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva, deferiu prova oral e designou audiência de instrução e julgamento. Ata da audiência de instrução e julgamento a fls. 151, registrando a impossibilidade de acordo, determinando a inclusão no polo passivo do réu Flavio Costa Mecking, proprietário do imóvel, sendo determinado pelo juízo a apresentação do registro de ocorrência em que os autores noticiaram o esbulho. Manifestação dos autores a fls. 154-155 informando que o registro de ocorrência na delegacia de polícia refere-se ao exercício arbitrário das próprias razões noticiado pela ocupante do imóvel, dando o primeiro autor como causador dos fatos declarados. Esclareceram ainda que o locatário afiançado deixou codicilo distribuindo os bens móveis, inclusive em favor do padrasto, primeiro autor. Petição dos autores a fls. 168 juntando cópia do procedimento que tramitou perante o juizado criminal (fls. 169-203), opinando o promotor de justiça pelo arquivamento pela decadência do direito de queixa, tendo o juízo determinado o arquivamento do feito. A sentença de fls. 218-221 •••