PERDA DA VALIDADE DOS CONTRATOS ENFITÊUTICOS NÃO REGISTRADOS

O instituto da ENFITEUSE, como sabido, trata-se de Direito Real (art. 674, I, CC/1916), portanto só produzindo efeitos para os contratantes, assim como para terceiros, mediante registro no Cartório Imobiliário competente (art. 676, CC/1916; art. 1227,CC/2002). Doutrinariamente os direitos reais classificam-se em direitos reais na coisa própria e em direitos reais na coisa alheia. A enfiteuse se insere nessa segunda modalidade. Vejamos o que diz a jurisprudência pacífica e hodierna sobre o assunto: “4. A enfiteuse é direito real sobre coisa alheia (CC/1916, artigo 674, I), e somente se adquire com a transcrição ou inscrição - atualmente denominada registro - no Registro de Imóveis, nos termos do artigo 676 do CC/1916 e artigo 1.227 do CC/2002, que remetem, respectivamente, ao artigo 860, parágrafo único e artigo 1.245, §1º, segundo os quais, enquanto não registrado o título traslativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 5. No caso de enfiteuse, portanto, enquanto não devidamente registrado o título traslativo, o alienante continua a ser havido como titular do domínio útil. Nesse sentido, dispõe o artigo 116 do Decreto-Lei nº 9.760/1946 que o adquirente do domínio útil deverá requerer a transferência de cadastro após a transcrição do título no Registro de Imóveis, norma reiterada pelo artigo 3º, §4º, do Decreto-Lei nº 2.398/1987. 6. Assim, em tese, assiste razão à apelante, ao sustentar que, no caso de enfiteuse, portanto, enquanto não devidamente registrado o título traslativo, o alienante continua a ser havido como titular do domínio útil. 7. O sujeito passivo da obrigação de pagamento do foro é o enfiteuta ou foreiro, ou seja, o titular do domínio útil do imóvel, nos termos do artigo 678 do Código Civil de 1916. No caso dos autos, a executada transmitiu definitivamente, por venda e compra, o domínio útil do imóvel. Assim, pelos créditos exigidos relativos ao foro de períodos posteriores à venda devidamente registrada do domínio útil pela executada, é patente sua ilegitimidade passiva para a execução fiscal. •••