A AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL FRENTE AO PLANO DE ESTABILIZAÇÃO ECONÔMICA

Ederon Amaro Soares da Silva (*) Cristiane Tanira Godoy da Silva (**) A Medida Provisória 542, de 30 de junho de 1994, reeditada sob o nº 566 em 29 de julho de 1994, em seu art. 21 § 4º, que prevê: “Em caso de desequilíbrio econômico-financeiro, os contratos de locação residencial, inclusive os convertidos anteriormente, poderão ser revistos, a partir de 1º de janeiro de 1995, através de livre negociação entre as partes, ou judicialmente, a fim de adequá-los aos preços de mercado”, sob hipótese alguma é conflitante com as regras dos arts. 19 e 68 da Lei nº 8.245/91. Não há que se questionar que o § 4º do art. 21 das referidas MPs revogou a Lei do Inquilinato ou derrogou no que respeita à faculdade do locador ou locatário, após três anos da data do contrato ou do acordo anteriormente realizado (art. 19 da Lei nº 8.245/91), promover a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado: extinguiu apenas os reajustamentos periódicos automáticos, que visavam à simples correção da expressão monetária. Contrariando manifestações de respeitáveis juristas referentes à impossibilidade de o locador ou locatário revisar o aluguel defasado ou acima do preço de mercado antes de 1º/01/95, com fundamento no § 4º do art. 21 das aludidas MPs, mesmo nos contratos que já tenham completado o triênio previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/91, que não resistem à menor argumentação jurídica na legislação pátria. O que o legislador pretendeu foi, isto sim, antecipar a Ação Revisional de Aluguel, mesmo para os contratos que não tenham transcorrido o lapso temporal dos três anos, uma vez que a nóvel lei lhes assegura que: “Em caso de desequilíbrio econômico-financeiro nos contratos residenciais”, poderá o locador ou o locatário, a partir de 1º de janeiro de 1995, requerer judicialmente a revisão do contrato desequilibrado em virtude da Reforma Econômica imposta pelo governo federal. É necessário, desde logo, estabelecer a diferença entre o sistema de reajustamento de aluguéis, segundo a variação do índice e periodicidade pactuados, que vigia até a edição do denominado Plano Real, e a atualização deles, como autorizada pelos arts. 19 e 68 da Lei do Inquilinato. Enquanto o reajustamento tinha por finalidade o simples restabelecimento do valor liberatório do aluguel, corroído pela ação danosa da inflação no período de um ano, seis meses ou quatro meses, decorridos desde sua fixação, a atualização visa a adequação do valor locativo à realidade e aos preços do mercado imobiliário, cuja variação é determinada por diversos fatores-componentes, e não apenas pela desvalorização da moeda. O escopo da atualização é o restabelecimento do equilíbrio do interesse das partes, na relação locatícia, eventualmente rompido por fatores conjunturais do mercado, especialmente considerado o fato da prorrogação compulsória da locação ex-vi-legis! Dessa forma, e considerando o decurso de um prazo mínimo de três anos, desde a fixação do aluguel por livre consenso das partes ou desde a última atualização do mesmo a preço de mercado, resultam atendidos os interesses de ambos os contratantes: o locatário, em permanecer no imóvel; e o do locador, impossibilitado pela lei de retomar o prédio, de receber uma justa contraprestação. É de se ressaltar que a Ação Revisional de Aluguel tanto pode ser promovida pelo locador como pelo locatário (art. 19 da Lei nº 8.245/91). Não é de pôr dúvida quanto ao desiderato do Plano de Estabilização Econômica de ver congelados preços de bens e serviços, inclusive os valores monetários dos aluguéis mais recentes embora em locações já prorrogadas -, que não tenham duração suficiente para que possa o locador ou locatário procurar restabelecer •••