LOCAÇÃO COMERCIAL – RESCISÃO DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE “HABITE-SE” DO PRÉDIO – MERA IRREGULARIDADE QUE NÃO CARACTERIZA INFRAÇÃO CONTRATUAL, SALVO SE NÃO PUDER SER SUPRIDA OU IMPEDIR A UTILIZAÇÃO DO IM

Apelação Com Revisão nº 763.431-0/0 Comarca de São Paulo - 5ª Vara Cível Relator: Des. Mendes Gomes Data do julgamento: 20.03.2006 ACÓRDÃO A ausência de “habite-se” do prédio alugado é mera irregularidade administrativa, somente se caracterizando infração contratual, por parte do locador, se a falta não puder ser suprida e vier a impedir a utilização do imóvel. Vistos, relatados e discutidos estes autos, os desembargadores desta turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, negaram provimento ao recurso, por votação unânime. (Voto nº 10.130) Mendes Gomes, Relator VOTO Trata-se de “Ação Ordinária de Rescisão Contratual cumulada com Repetição de Indébito, Cobrança de Multa, Indenização por Perdas e Danos e Retenção por Benfeitorias”, julgada improcedente pela r. sentença de fls. 552/557, cujo relatório se adota, agregada pelos embargos de declaração de fls. 565/565vº. Irresignada apela a autora sustentando que a r. sentença não avançou no exame das diversas irregularidades contratuais que mencionou, tais como previsão de cobrança de condomínio inexistente; alugueres com reajuste anual pelo IGP-DI e em forma escalonada, atrelados aos seus rendimentos brutos mensais, bem como retenção das benfeitorias, dentre outros. Insiste que o prédio locado não está regularizado na prefeitura, inexistindo “habite-se” e licença de funcionamento da escola no local, não servindo, assim, à finalidade da locação. Diz ser incabível a cobrança de taxa condominial, pois inexiste condomínio; que a vinculação do reajuste anual com o seu faturamento ludibria o período anual de correção do aluguel; ser cabível a retenção por benfeitorias, a serem apuradas em regular perícia. Pede o acolhimento do recurso, decretando-se a rescisão, invalidação ou a nulidade do contrato ou, então, que seja declarada a nulidade da r. sentença, para a realização das provas que mencionou. Sucessivamente, postula a condenação da locadora-ré nos seguintes termos: devolução dos alugueres recebidos, atualizados e acrescidos de juros, com a declaração de inexigibilidade de pagamento, pela locatária, de verbas de quaisquer natureza e valores; restituição dos valores recebidos a título de despesas condominiais; pagamento da multa no importe de doze (12) alugueres, como disposto no art. 43 da Lei de Locações; indenização de todas as benfeitorias realizadas, a serem apuradas em regular perícia ou liquidação de sentença; perdas e danos, que estimou em R$ 270.000,00 (fls. 567/577). Sendo tempestivo e estando preparado (fls. 578), o recurso foi recebido (fls. 596) e respondido (fls. 598-A/607). É o relatório. A apelada, como locadora, e a apelante, como locatária, firmaram contrato de locação do imóvel denominado “Prédio B”, destinado à instalação de instituição de ensino, imóvel esse integrante do terreno situado à Rua Cabo João Teruel Fregoni, na cidade e comarca de Guarulhos, neste estado, sendo que àquele prédio teria sido atribuído o nº 477. O contrato tinha prazo de vigência de três anos, com início em 1º de julho de 1999 e término em 30 de junho de 2002. Alega, a autora, que o prédio estava em precárias condições e que, por isso, foram executadas benfeitorias, a fim de torná-lo adequado à finalidade da locação e em relação às posturas municipais. Sucede, porém, que a locatária não obteve as licenças e alvarás de funcionamento da municipalidade para o exercício da sua atividade, diante da irregularidade da edificação e, em conseqüência, pela ausência de “habite-se”, para cuja obtenção é necessário o pagamento de R$ 14.503,65, afirmando, também, ter sido obrigada a providenciar, às suas custas, o desdobro do relógio de luz, aguardando que a ré regularize o desmembramento do hidrômetro, tudo a demonstrar que o imóvel não se encontra no estado de servir ao uso a que se destina. Menciona, ainda, sua discordância com relação à cobrança da taxa de condomínio e administração, ante a inexistência de condomínio, bem assim quanto ao critério de atualização dos locativos, dizendo que este viola a disposição legal de reajuste anual, afirmando que a ré não forneceu o desconto dos aluguéis, pelas benfeitorias realizadas e equipamentos contra incêndio que adquiriu, como pactuado. Reclamou, também, o pagamento da multa contratual e das perdas e danos. Citada, a ré ofertou defesa, negando a ocorrência de qualquer infração contratual (fls. 461/484). O feito •••