QUANDO O PROPRIETÁRIO DO TERRENO RESPONDE SOLIDARIAMENTE NA INCORPORAÇÃO

Iuli Ratzka Formiga (*) I. Incorporação imobiliária e a figura do incorporador Incorporação imobiliária, conforme Afonso Celso F. de Rezende in “Dicionário de Direito Imobiliário e Afins”, é a “ação desempenhada por um incorporador no sentido de promover e executar edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, sob regime condominial, e construídos sob a forma de unidades autônomas separadas entre si, para fins residenciais, mistas ou somente comerciais. Esse condomínio por unidades independentes entre si pode ser intituído por ato inter vivos ou testamentum e deverá estar obrigatoriamente registrado no cartório imobiliário competente, sob as penas da lei, com observância irrestrita, além de outras, das exigências inseridas no art. 32 da Lei nº 4.591, de 16/12/1964 (1). Na lição de Maria Helena Diniz, “a incorporação imobiliária é instituto jurídico muito ligado ao direito civil e relacionado com a aglutinação de interesses visando à edificação de imóveis em regime condominial, embora a incorporação de edifício seja uma atividade mercantil por natureza, e o incorporador constitua uma empresa comercial imobiliária” (2). O jurista Caio Mário da Silva Pereira, considerado o “Pai da Lei de Condomínio e Incorporações”, também afirma que “a incorporação de edifício é uma atividade mercantil por natureza e o incorporador constitui uma empresa comercial imobiliária” (3). E acrescenta: “É óbvio que, sendo a incorporação uma atividade empresarial, constitui organização econômica destinada a fim lucrativo. Quem constrói para si mesmo, ainda que seja edifício de apartamentos, não é incorporador. Nele se converte, porém, desde o momento em que exponha à venda as unidades vinculadas à fração ideal, antes da conclusão do edifício” (4). Analisando o surgimento do incorporador teceu os seguintes comentários: “esta figura especial de propriedade, que apresenta peculiaridades marcantes relativamente ao condomínio tradicional, quer quando visto como direito de um com exclusividade quer encarado como condomínio, veio sugerir a figura específica de uma entidade, que nasceu um tanto à revelia do direito e que aos poucos foi tomando forma no foco jurídico, até o momento atual, em que é presente em todos os negócios sobre edifícios coletivos, muito embora a sua caracterização deixasse muito a desejar. É o incorporador, que nem a Lei nº 5.481(**), sobre condomínio de apartamentos mencionava em nenhum momento nem o Código Civil conheceu. Sua aparição deve-se à generalização do negócio e à proliferação de edifícios em todas as grandes cidades. Pouco a pouco foram surgindo pessoas que realizavam uma atividade peculiar, ligada a estes empreendimentos, e com o tempo constituiu-se a figura, que se batizou com o nome de incorporador, gostou do apelido e ficou.(...) O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem dizer na rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores” (5). Mas afinal, quem é o incorporador? A resposta encontra-se nos artigos 29, 30 e 31 da Lei 4.591/64. O artigo 29 considera incorpo-rador “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente •••