CONTRATO DE LOCAÇÃO - MORTE DO LOCADOR - MORTE DO LOCATÁRIO - MANUTENÇÃO DA GARANTIA - CONSIDERAÇÕES

Márcia de Souza Maria (*) Abordaremos, na presente matéria, alguns aspectos relacionados ao contrato de locação quando da ocorrência da morte do locador ou locatário, bem como a possibilidade ou não da manutenção da garantia pessoal. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, tratando, em seu artigo 10, acerca da sucessão quando da morte do locador, “in verbis”: “Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.” (grifo nosso) Essa disposição prevê que a morte do locador não rompe o vínculo da locação, permanecendo assim tudo o que vigorava até então; entretanto, os direitos e obrigações contratados são transferidos aos herdeiros. Em ocorrendo a morte do locador e os herdeiros não sendo conhecidos, o locatário deve ter a precaução de consignar os aluguéis. No período de inventário, fica sendo o inventariante o responsável pela administração da locação; somente após a partilha, aquele a quem ficar destinado o imóvel locado passa a ser o novo locador. O Código Civil também trata da questão em seu artigo 1.198, dispondo que, morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a seus herdeiros a locação efetuada por tempo determinado, acontece que a Lei nº 8.245/91 deu tratamento diferenciado, entendendo que a locação transfere-se, independentemente do seu prazo, aos herdeiros. A questão relativa a essa matéria se mostra pacífica em nossos Tribunais. No entanto o mesmo não ocorre quando o assunto é a morte do locatário, mais especificamente no que se refere à manutenção da garantia. Em se tratando de falecimento do locatário, o vínculo existente também não se modifica, assim sendo, transfere-se, indistintamente, nas locações por prazo determinado ou indeterminado, desde que haja interesse, por parte daqueles que residiam no imóvel, em continuar o contratado. A essência é que, na realidade, a morte não extingue o contrato, uma vez que na locação residencial a sub-rogação decorre do caráter “intuitu familiae”, ou seja, para proteger a família. Na locação com finalidade residencial, conforme dispõe o artigo 11, da Lei nº 8.245/91, existe uma ordem para a sub-rogação nos direitos, ou seja: a) o cônjuge sobrevivente, ou o companheiro; b) os herdeiros necessários, descendentes e ascendentes e, c) as pessoas que dependiam economicamente do locatário e residiam no imóvel. A sub-rogação, no entanto, não é automática e obrigatória, ela é facultativa; pois, se não houver interesse do cônjuge ou companheiro sobrevivente, dos herdeiros, ou das demais pessoas mencionadas pela lei, em manter o contrato, estes poderão entregar o imóvel objeto da locação, entretanto, essa possibilidade está atrelada à discussão sobre a obrigatoriedade do pagamento da multa ou não, tema por demais polêmico, que poderá ser objeto de futuro estudo. Assim sendo, se o contrato for transferido aos sub-rogados, dispensa-se a celebração de um novo, sendo suficiente que o locador emita os recibos em nome do sub-rogado, existindo, também, a possibilidade de se acrescentar um termo aditivo ao contrato. Já na locação com finalidade não-residencial, quem assumirá nos direitos de locação será: a) o espólio do locatário falecido, administrado pelo •••