SISTEMA DA LOCAÇÃO PREDIAL VIGENTE - O REGIME ESPECIAL DA LEI DO INQUILINATO (Parte III)

Dilvanir José da Costa (*) A) ESPÉCIES DE LOCAÇÕES: I - Locações residenciais - caracteres e efeitos: a) ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses: retomada ou despejo imotivado findo o prazo, independente de notificação ou aviso prévio (art. 46, caput); b) findo o prazo ajustado, na mesma locação supra, se o locatário continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado. Neste caso, poderá haver retomada imotivada em qualquer tempo, mas precedida de notificação com o prazo de trinta dias (§§ 1º e 2º do art. 46). Na notificação prévia e na ação de despejo basta declarar que “não convém ao locador continuar com a locação”; c) ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses: retomada ou despejo motivado, findo o prazo, sempre independente de notificação prévia, mas somente por um dos seguintes motivos (art. 47): I - mútuo acordo; II - infração legal ou contratual; III - falta de pagamento; IV - para reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público; V - extinto o contrato de trabalho do locatário, vinculado à locação; VI - para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, nem seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; VII - para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em 20%, no mínimo, ou em 50%, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão; VIII - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. II - Locações não residenciais “stricto sensu” - caracteres e efeitos: a) são todas aquelas não residenciais que não preencham os requisitos das locações para fins comerciais ou industriais (contratos por cinco anos renováveis compulsoriamente), conforme trataremos no item seguinte; são as salas locadas a profissionais liberais e mesmo as lojas alugadas por menos de cinco anos, a título de exemplos; b) os contratos por prazo determinado cessam, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso prévio; a ação de despejo “por não convir ao locador continuar com a locação” pode ser movida independente de notificação prévia, desde que ajuizada nos trinta dias seguintes ao vencimento do contrato (art. 56, caput); c) se não movida a ação no prazo supra, a locação se prorroga por tempo indeterminado, só podendo ser ajuizada a mesma ação mediante prévia notificação ao locatário, concedendo-lhe trinta dias para desocupação espontânea do imóvel (parágrafo único do art. 56 e art. 57); a forma de retomada do imóvel nesta ação é a mesma das locações residenciais contratadas por trinta meses ou mais, acima referidas (art. 46 e §§); são as locações próximas do regime do Código Civil, que admite a ação de reintegração de posse para retomar o imóvel, enquanto que nas locações não residenciais o procedimento é mais brando; ação de despejo (art. 5º), disciplinada no capítulo II da Lei do Inquilinato. III - Locações para fins comerciais, industriais e para sociedades civis com fim lucrativo - caracteres, requisitos e efeitos - oposição à renovação Caracteres: a) contratadas por escrito, pelo prazo mínimo de cinco anos, admitindo-se, para preencher o requisito, a soma de prazos de contratos escritos de prazo menor •••