PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - PERMUTA DE TERRENO X ÁREA CONSTRUÍDA

Recurso Especial nº 120.349 - MG - Registro nº 97.0011785-5 Relator: Ministro Ari Pargendler Incorporação imobiliária – Troca de terreno por área construída – Metragem da cota-parte do imóvel correspondente à edificação. Na troca do terreno por área construída, a cota-parte do terreno correspondente à edificação deve constar em todos os documentos do ajuste (Lei nº 4.591/1964, art. 39, II). Hipótese em que o contrato de promessa de compra e venda fez referência à cota-parte pela técnica da remissão, aludindo aos termos em que a incorporação foi registrada no Ofício Imobiliário. Defeito que poderia autorizar a rescisão do contrato, não a devolução do que foi pago pela fração ideal do terreno (único objeto do pedido), porque isto alteraria as bases econômicas do negócio, induzindo o enriquecimento injustificado dos adquirentes das unidades imobiliárias, que pagariam apenas o preço da edificação. Recurso especial não conhecido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, por unanimidade, não conhecer do recurso especial. Participaram do julgamento os Srs. Ministros Carlos Alberto Menezes Direito, Antônio de Pádua Ribeiro e Eduardo Ribeiro. Não participou do julgamento o Sr. Ministro Waldemar Zveiter. Brasília-DF, 13 de junho de 2000 Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Presidente Ministro Ari Pargendler, Relator RELATÓRIO O Sr. Ministro Ari Pargendler: Carla Campolina Oliveira e outros propuseram ação ordinária contra Elo Engenharia e Empreendimentos Ltda (fls. 10/29). O MM. Juiz de Direito Dr. Ailton Tiago da Costa julgou improcedente o pedido, destacando-se na sentença os seguintes trechos: “Trata-se, segundo a inicial, de aquisição de apartamentos em construção a cargo da ré, em que os adquirentes-autores alegam que o ‘bom negócio’ alardeado pela ré só era bom para ela, pois que, em virtude de uma cláusula de sub-rogação embutida no contrato, eles estavam sendo obrigados, além do pagamento das suas unidades autônomas, a terem que pagar pela construção também de mais sete (7) outras unidades, com as quais a ré se obrigou e pretende pagar o terreno adquirido para fazer a incorporação e a construção do edifício. Entendem os autores que se acham duramente penalizados por um pagamento indevido, que repugna ao direito, estando pagando por suas unidades contratadas um plus que é da exclusiva responsabilidade da ré, pelo que pedem então a declaração de nulidade dessa malsinada cláusula de sub-rogação e a conseqüente devolução do que já pagaram em virtude da mesma” (fl. 65). “Ora, os Autores, ao adquirirem suas unidades, prometeram, além de pagar à incorporadora-ré o preço da compra de suas unidades, também se obrigaram a pagar, na proporção de sua fração ideal, a área sub-rogada, ao que se infere das cláusulas III do contrato de promessa de compra e venda e da cláusula quarta, § 1º, do contrato de construção, in verbis: ‘O preço da presente promessa, além da parte sub-rogada (cláusula 4ª, § 1º, do contrato de construção) é de NCz$ 597.716,81 (quinhentos e noventa e sete mil, setecentos e dezesseis cruzados novos e oitenta e um centavos), que o promitente-comprador pagará à promitente-vendedora...’ (cláusula III do contrato de promessa de compra e venda). ‘§ 1º O condômino, na proporção de sua fração ideal, se obriga ao pagamento do custo total e efetivo de construção de suas unidades (cláusula 2ª) bem como da área sub-rogada...’ (§ 1º da cláusula quarta do contrato de construção). Vê-se, assim, que os Autores assumiram o compromisso de pagar à ré, também, a parte da área sub-rogada correspondente à compra do terreno em que está sendo edificado o prédio.” (fls. 68/69). A egrégia Segunda Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, Relator o eminente Juiz Almeida Melo, manteve a sentença, nos termos de acórdão assim ementado: “Estabelecido no contrato que os adquirentes de apartamentos se obrigam pelo pagamento da área de construção, ocorre a sub-rogação à •••