A PROVA PERICIAL NAS AÇÕES DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEIS RURAIS COM DESCRIÇÕES IMPRECISAS E O ARTIGO 213 DA LRP

Iuli Ratzka Formiga (*) Os imóveis rurais, com grande freqüência, apresentam descrições imprecisas no registro imobiliário, obrigando seus proprietários a procederem a regularizações que adequem o teor do registro à situação fática existente. Busca-se, assim, atender aos princípios da especialidade e da segurança jurídica, informadores do registro público. De acordo com o primeiro, o imóvel deve estar perfeitamente individualizado, com todas suas características, limites e confrontações, assegurando o respeito ao princípio da continuidade, segundo o qual não deve existir lacunas no encadeamento de titularidades dos direitos registrários. O princípio da segurança jurídica reside no fato de que o registro imobiliário deve espelhar a realidade, protegendo a confiança do público na autenticidade e eficácia dos atos registrários. O art. 212 da LRP, acolhendo o disposto no art. 860 do CC, dispõe o seguinte: “Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio”. Havendo alteração das divisas ou da área do imóvel, é necessário promover uma ação judicial, cumprindo o disposto no art. 213 da LRP. Ausente impugnações fundamentadas, essa ação terá procedimento de jurisdição voluntária. Presente impugnações fundamentadas, as partes serão remetidas para às vias ordinárias, seguindo o procedimento de jurisdição contenciosa. Questão controvertida nas comarcas do interior, refere-se à realização de prova pericial no procedimento de jurisdição voluntária, ausentes quaisquer impugnações por parte dos interessados. Inicialmente, convém fazermos um breve relato histórico sobre as alterações efetuadas no parágrafo segundo do artigo 213 da Lei 6.015/73, que de acordo com alguns posicionamentos jurisprudenciais e doutrinários acabou consolidando a necessidade de realização de perícia sempre que alteradas as divisas ou a área do imóvel retificando. A redação original dada ao citado dispositivo legal era a seguinte: “Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestarem sobre o requerimento, em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores”. Posteriormente, a Lei 8.180, de 18/03/1991 deu ao dispositivo a seguinte redação: “Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel serão citados, para se manifestarem sobre o requerimento, em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores. Não havendo oposição, e sendo o requerimento instruído com planta e memorial descritivo da propriedade que justifique o pedido de retificação, o juiz dispensará a realização de vistoria judicial”. A Lei 9.039, de 09/05/1995 modificou novamente a redação do parágrafo segundo do artigo 213: “Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestar sobre o requerimento em 10 (dez) dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores, dispensada a citação destes últimos se a data da transcrição ou da matrícula remontar a mais de vinte anos.” Com essa nova redação, tem se solidificado o posicionamento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que a perícia deverá ser determinada pelo juiz sempre que da retificação resultar a alteração das divisas ou da área do imóvel, uma vez que o legislador teria abolido a prerrogativa de dispensa de vistoria judicial em não havendo impugnações por parte dos confrontantes. Alegam ainda, que a realização de perícia nas ações de retificação atende ao interesse público que envolve os registros públicos, ao princípio da especialidade e à segurança registrária. Nesse sentido, confira-se o julgado oriundo da Terceira Câmara Civil do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em 20 de junho de 1.995, por votação unânime, negou provimento ao agravo de instrumento 260.127-1, tirado contra decisão do Magistrado que, em retificação de registro imobiliário, determinou a realização de perícia, atuando como Rel. Des. Flávio Pinheiro, publicado in JTJ 177/212: Registro de Imóveis – Retificação – Perícia – Admissibilidade – Entendimento da Lei n. 9.039, de 1.995 – Recurso não provido. A perícia deverá ser determinada pelo Juiz sempre que da retificação resultar alteração das divisas ou da área do imóvel. No campo doutrinário, não diverge de tal posicionamento, Narciso Orlandi Neto: O engenheiro contratado pelo interessado faz o levantamento de acordo com a encomenda. O interessado mostra a ele as divisas e pede o levantamento daquele imóvel, que não é necessariamente o descrito no registro. Não interessa ao profissional contratado •••