SEGURANÇA NAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Arthur Rios (*) Oportuno o projeto de lei 2.109/99, criando o ´patrimônio de afetação´ nas incorporações imobiliárias da Lei 4591/64. Depois de 36 (trinta e seis) anos de existência já era hora de se fazer alguma modificação na lei de condomínios e incorporações - L.C.I. Os costumes e os entendimentos mudaram, portanto também tem de os acompanhar a lei, sob pena dela estar sem sintonia com a realidade e num mundo imaginário. Ela dará maior credibilidade às incorporações imobiliárias. Dará maior segurança aos adquirentes. 1. A IMPOSIÇÃO DE ÔNUS AO IMÓVEL INCORPORADO 1.1. Estabelece um ´patrimônio em separado´ do imóvel – garantia dos adquirentes – no momento do registro da incorporação no fólio imobiliário, para possibilitar o procedimento das vendas das unidades em construção. 1.2. O pretendido ´patrimônio de afetação´ não responderá por dívidas e obrigações da proprietária, a não serem aquelas que estejam vinculadas diretamente à incorporação. 1.3. O pretendido instrumento jurídico poderá ser objeto de garantias reais de operações (ex.: hipotecas...), mas que visem a realização da construção pretendida. 1.4. Fixa-se, expressamente, a responsabilidade do incorporador sobre todas as quotas de construção ainda não vendidas ou não assumidas por terceiros. 1.5. A efetivação do ´patrimônio de afetação´ não será obstaculado ou impedido pela já existência de direito real sobre a coisa a ser incorporada, ou seja nas incorporações com ônus, que deverão ser declarados nos registros e nas negociações. 1.6. O ´patrimônio de afetação´ não torna o imóvel inalienável, continuando, entretanto, vinculado à afetação, a não ser que seja desfeito o registro imobiliário, dentro dos trâmites legais. 1.7. O ´patrimônio de afetação´ integrará e afetará a quota de construção, além da fração ideal do terreno. 1.8. O ´patrimônio de afetação´ será firmado, criado e declarado, no próprio ´memorial de incorporação´, e, registrado no fólio imobiliário, terá validade ´erga omnes´, ou seja perante todos. 1.9. O incorporador manterá os direitos objeto da incorporação, em separado, e, de maneira individualizada, no que concerne à contabilidade, caixa financeira e outros atos peculiares à sua atividade. 1.10. O incorporador apresentará aos adquirentes, no mínimo a cada 6 (seis) meses, demonstrativo do estado da obra e da correspondência com o cronograma e o fluxo de caixa. 1.11. A ´comissão de representantes´ poderá aprovar modificações nos cronogramas constantes do ´memorial de incorporação´, desde que as previsões e considerandos anteriores não se realizem. 1.12. No caso de falência do incorporador, ou de paralisação da obra por mais de 30 dias, sem justa causa, a ´comissão de representantes´ assumirá a administração da incorporação (arts. 43, III e VI da 4591/64), promovendo, em seguida, a ´assembléia geral´. Ficará , no caso, a ´comissão de representantes´ investida de mandato irrevogável, para outorgar aos adquirentes, que já tenham cumprido, integralmente, suas obrigações, as competentes escrituras definitivas de transferências dos imóveis. A insolvência do incorporador não atingirá o ´patrimônio de afetação´, ressalvadas as unidades autônomas não alienadas. 1.13. O patrimônio de afetação extingue-se nos seguintes casos: conclusão da incorporação; revogação, em razão da denúncia da incorporação; liquidação deliberada pelos condôminos. 2. O ENCARGO IMOBILIÁRIO 2.1. A questão já, assim, foi tida por nós, em trabalhos anteriores e no seguinte sentido: "O arquivamento dos documentos determinados pelo art. 32 da lei 4.591/64 (lei de condomínios e incorporação - L.C.I.), que é o registro da incorporação imobiliária prevista no art. 167, I, 17 da Lei 6.015/73 (lei dos registro públicos - L.R.P.), constitui um ônus ou encargo sobre a coisa, um direito real •••