CONDOMÍNIO FECHADO - REFLEXÕES SOBRE O ART. 68 DA LEI 4.591/64 (LEI DOS CONDOMÍNIOS E INCORPORAÇÕES)

Jorge Tarcha (*) Diz o artigo em epígrafe: "Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências do art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável." Por outro lado, a norma do artigo 8º da mesma lei dispõe sobre a incorporação de casas térreas ou assobradadas, em condomínio. Note-se que este tipo de condomínio, cognominado "fechado", já se afigura insólito. São várias casas, pequenos edifícios, que se diferenciam em muito daqueles de vários andares, alceados em sentido vertical e objeto de pioneiro estudo de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA. (PROPRIEDADE HORIZONTAL, Forense, 1961.) Deveras, não há dúvida de que, inicialmente, a dogmática deste novo tipo de propriedade havia sido dirigida para o edifício de apartamentos. Na obra mencionada, CAIO MÁRIO assinala, com fino humor: "...o indivíduo concebeu uma nova técnica de construção, que permitisse o melhor aproveitamento dos espaços, e a mais suportável distribuição de encargos econômicos, e lançou o edifício de apartamentos. Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical e, numa espécie de ironia do paradoxo, apelidou-a propriedade horizontal." (opus cit., pg. 35.) O insigne jurista explica que a denominação propriedade horizontal, significa, em verdade, propriedade por planos horizontais, que é a expressão usada por SERPA LOPES. Por outro lado, no condomínio em edifícios há uma distinção nítida entre a propriedade autônoma e aquela em comunhão sobre o terreno e as partes comuns, separação esta que constitui o alicerce de toda a construção jurídica da propriedade chamada horizontal. É evidente que as casas térreas ou assobradadas a que se refere o art. 8º da Lei, não constituem o leit - motiv das pesquisas de CAIO MÁRIO, padecendo de falta de horizontalidade, neologismo cunhado pela doutrina para designar a construção por planos horizontais. Não deixam de ostentar, porém, um conjunto de unidades autônomas e um condomínio tradicional pro diviso sobre o terreno e sobre as partes comuns. Decorre daí a estranheza causada pela norma do art. 68, versando sobre habitações isoladas, nas quais não há horizontalidade, não há pluralidade de unidades autônomas e muito menos condomínio sobre o terreno e partes comuns. Pensando bem, qual seria o motivo que levou o legislador a exigir que se incorpore uma habitação isolada? A explicação não é difícil e pode ser encontrada no próprio teor do artigo citado: trata-se da alienação antes de concluída a construção e oferecida, ademais, a público indeterminado. A oferta ao público, mediante anúncios, tem sido objeto de enorme preocupação do legislador, em parte pela possibilidade de propaganda enganosa, em parte pela reconhecida hipossuficiência da maior parte dos adquirentes, em matéria de assessoria jurídica. Por tais motivos esta oferta é disciplinada com rigor, maior em certos casos, menor em outros. Os exemplos são vários, além da Lei de Condomínios e Incorporações de que estamos tratando: o Dec.-Lei 58, de 1937, a Lei 6.404/76, regulando a venda de ações de companhias abertas a incorporar, a Lei do Parcelamento do Solo Urbano, o Código de Defesa do Consumidor. O •••