O PROBLEMA DA HIPOTECA NAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA

Luiz Antonio Scavone Junior (*) Tem sido freqüentes os casos de promissários compradores de imóveis que, na esperança da aquisição da tão sonhada casa própria, deparam-se com construtoras, incorporadoras e sociedades imobiliárias mal intencionadas, mal dirigidas ou assessoradas que, felizmente, não representam a maioria. A razão principal se dá em virtude de mácula de compromisso de compra e venda no qual prometem vender ao comprador um imóvel mediante entrada e pagamento de parcelas pelo prazo estipulado, constando cláusula de que o imóvel prometido se encontra hipotecado a um banco. Na ânsia de realizar um sonho, promissários compradores assinam instrumentos que são verdadeiros absurdos jurídicos e, quando não são, contém disposições extremamente desvantajosas. Entretanto, nem sempre conhecem o risco que estão assumindo. Entregam economias de uma vida com supedâneo em contrato que poderá não valer a tinta que o imprimiu. Esses contratos nem sempre são registráveis. Tal fato é atribuído a falhas formais ou ausência de requisitos constantes da Lei de Registros Públicos, do Decreto-Lei 58/37 e Lei nº. 6.766/79, que surgem de forma deliberada e consciente por parte de construtoras e incorporadoras que não tem interesse na aquisição, por parte dos compradores, de direito real que o registro atribuiria. Por outro lado, com todos os rapapés, lavram escritura perfeita, celeremente registrada, hipotecando o imóvel a uma instituição financeira como garantia real do pagamento das parcelas devidas. Assim, levantam dinheiro junto ao banco e recebem dos promissários compradores em face dos contratos firmados. Recebem, portanto, duas vezes, não gastam um só tostão! Com o dinheiro do banco, efetuam a construção. Entram no negócio com a cara e a coragem. Os vencimentos do que é devido pela construtora à instituição financeira, pelo que se observa, são após prazo de carência a partir do fim das obras, circunstância esta constante dos aludidos compromissos. Muitas conseqüências podem surgir da ausência de registro da promessa de compra e venda e, portanto, de direito real aos promissários compradores que adquirem imóveis, na maioria dos casos ainda em construção, que se encontram hipotecados. É que existem duas relações jurídicas, independentemente da futura posse do promissário comprador. Identifica-se, a uma, relação jurídica que se estabelece entre a construtora e o banco que financiou a obra. Nesta, a instituição financeira se compromete a pagar o custo da construção (total ou parcialmente) recebendo da construtora ou incorporadora, em contrapartida, parcelas vencíveis após carência, cujo termo inicial se dá no fim das obras. Os bancos exigem, para tanto, garantia real das unidades construídas mediante hipoteca registrada junto à matrícula do imóvel. Na outra relação jurídica, a promitente vendedora - a construtora ou incorporadora - promete vender ao promissário comprador uma unidade imobiliária. Observa-se, portanto, uma obrigação de caráter pessoal e não real como a anterior (entre a construtora e o banco). Esta obrigação, de caráter pessoal, apenas pode ser resolvida em perdas e danos no caso de inadimplemento da construtora (v.g. não vender o imóvel) ou ainda em eventual ação de adjudicação compulsória ou execução de obrigação de fazer, o que não elide a hipoteca da qual falamos. Acrescente-se a isso que, mesmo que o promissário comprador, por um milagre, consiga registrar seu contrato, em caso de inadimplemento das obrigações da construtora com o banco, este, em face da garantia real hipotecária de que dispõe, poderá excutir o próprio bem, vez que a •••