DUPLICATA - IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO À VENDA DE IMÓVEIS - BEM IMÓVEL: INEXISTÊNCIA DE SIMILARIDADE COM MERCADORIA - INCORPORAÇÃO NÃO É PRESTAÇÃO DE SERVIÇO INTELIGÊNCIA DA LEI CIVIL E COMERCIAL

Rodrigo Reis Mazzei (*) Com certa freqüência, as construtoras e incorporadoras imobiliárias tem se utilizado das duplicatas como expediente para cobrança das parcelas da chamada poupança ou dos financiamentos (sem a participação de agente financeiro) havendo, inclusive, situações que o não pagamento na data aprazada gera o apontamento em protesto destas duplicatas. A primeira questão que se sobressai é a impossibilidade da emissão de títulos de forma unilateral, pois, invariavelmente, as parcelas da poupança ou do financiamento direto são representadas por notas promissórias, e, assim sendo, haveria uma duplicidade de cambiais, ou na melhor das hipóteses, uma substituição ao arbítrio exclusivo do credor, situação última vedada pelo art. 115 do Código Civil. Todavia, o que se destaca é que mesmo que não houvesse duplicidade ou substituição de títulos, jamais poderia uma duplicata representar uma parcela referente a aquisição de uma unidade imobiliária por incorporação. Como se sabe, a duplicata é um título que deve representar a prestação de um serviço ou uma operação mercantil, hipóteses que são inocorrentes na incorporação imobiliária. Vejamos: Na forma muito bem definida pelo jurisconsulto mineiro EDUARDO GRADINETTI DE BARROS, "a incorporação é um ato ou um negócio jurídico através do qual uma pessoa física ou jurídica que, sendo proprietária, compromissária ou promissária de um terreno, contrata um terceiro ou realiza através de recursos próprios a construção de um edifício composto por unidades autônomas para posterior venda e revenda" ("Cofins - Não incidência da venda direta de imóveis por incorporadora por falta de previsão legal", artigo publicado na Ciência Jurídica, vol 57, p. 253, junho/94). Nessa linha, a incorporação não é uma prestação de serviço, posto que muito se difere da empreitada, haja vista que o empreiteiro não é legítimo possuidor das unidades e não faz a comercialização dos imóveis, apenas e tão somente, constrói determinada edificação, ou mesmo parte desta, sob o pagamento de determinada quantia vinculada, única e exclusivamente, ao seu serviço. Não há na empreitada transferência de domínio do imóvel, existe a pura e simples prestação de determinado serviço na obra. Oportuno, mais uma vez, trazer à colação EDUARDO GRANDINETTI DE BARROS, ao apontar a distinção da incorporação junto ao contrato de empreitada: "Distingue-se do contrato de empreitada ou sub-empreitada, porque nesta modalidade de obras de construção civil uma das partes, •••