INQUILINATO - CUMULAÇÃO DO PEDIDO DE RESCISÃO POR FALTA DE PAGAMENTO COM O PEDIDO DE COBRANÇA CONTRATO LOCATÁRIO E OS FIADORES

Geraldo Beire Simes (*) 1. A Lei do Inquilinato "dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas (locações) pertinentes". 2. No art. 58 do Título II, a Lei 8.245/91 dispõe sobre os PROCEDIMENTOS a serem observados, cogentemente, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, sendo certo que as ações de despejo terão o rito ordinário (art. 59). 3. Está previsto no inciso I do art. 62 da Lei nº 8.245/91 que o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos alugueres e acessórios da locação. 4. Havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta (a cobrança) pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos (pedido de rescisão e pedido de cobrança) tenham sido acolhidos (art. 62, VI). 5. Por outro lado, consoante previsto no art. 79 da lei do inquilinato, somente quando ela for omissa, em termos de procedimento da mencionada ação de despejo, é que aplicar-se-ão as normas do Código de Processo Civil. 6. Em outras palavras, a lei inquilinária criou regras próprias de procedimento para as ações de despejo, porque como lei ordinária que é, tal qual o é o Código de Processo Civil, pode dispor sobre o procedimento especial a ser observado na ação de despejo, sem a interferência das regras gerais do Código de Processo Civil. 7. Consequentemente, a restrição geral contida no art. 292 do CPC não se aplica à ação de despejo por falta de pagamento, na qual podem ser cumulados pedidos diversos contra réus diferentes. 8. A pensar-se de modo diferente, nenhum sentido teria o disposto no inciso I do art. 62 da Lei nº 8.245/91, já que ao permitir, expressamente, que a ação de despejo de natureza desconstitutivo, possa ser cumulada com a de cobrança de alugueres e encargos, o legislador inquilinário criou regra particular e excepcional, pelo que inaplicável nas mencionadas ações de despejo por falta de pagamento a regra geral do art. 292 do Cód. Proc. Civil. 9. Por tudo isso, constata-se que nenhum óbice legal há na cumulação de pedidos específicos em face do locatário e dos fiadores, tendo, pois, o fiador legitimidade para responder na ação de despejo o pedido cumulado de cobrança, ao contrário daqueles que pensam de modo diverso. 10. Por isso que a jurisprudência já se firmou no sentido da possibilidade de serem cumulados o pedido de rescisão contra o locatário em mora e o pedido de cobrança contra o fiador, consoante se vê do acórdão proferido, à unanimidade, pela 4ª Câmara Cível do TARJ, na Apelação Cível nº 3.215/93, tendo como relator o juiz Carlos Ferrari, revisor o juiz Roberto Wider e vogal a juíza Mariana Nunes, ao assentar que: "AÇÃO DE DESPEJO - Cumulação do pedido de rescisão da locação, feito contra o locatário, com o de cobrança dos alugueres e encargos, feito contra o inquilino e fiadores. Possibilidade. A Lei 8.245/91 criou regra própria de cumulação, pelo que não se aplica a restrição contida no caput do art. 292 do CPC de ela ser admissível contra o mesmo réu". 11. Ademais, após acentuar que a Lei 8.245/91 admite no art. 62, I, a cumulação do pedido de rescisão da locação com o de cobrança dos aluguéis e acessórios, aludido acórdão da 4ª Câm. Civ. gizou que: "Nenhum sentido faria a disposição, porquanto o art. 292 do CPC já prevê a cumulação objetiva, não fosse a clara intenção do legislador de criar regra própria, de modo a retirar a cumulação da restrição contida na lei geral de só admiti-la contra o mesmo réu. Em matéria de locação é raro encontrar contrato que não esteja garantido com a fiança, de modo que o inciso I do art. 62 seria letra morta se a ele não se der a interpretação acima referida, pois que de outra forma não haveria como reunir no mesmo processo, com pedidos diferentes, inquilino e respectivo fiador". 12. Também a 1ª Câm. Civ. do TARJ, à unanimidade, nos autos de Agr. Inst. nº 1.218/95, que teve como relator o juiz, hoje desembargador, Eduardo Duarte e vogais os juízes Alberto Craveiro e Nascimento Vaz, assentou que: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. CUMULAÇÃO ADMITIDA PELA LEI Nº 8.245/91, ART. 62, I. LEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR. CITAÇÃO. CABIMENTO. RECURSO PROVIDO. "A restrição contida no caput do art. 292 do CPC, que só permite a cumulação de pedidos contra o mesmo réu, não é de ser aplicada em relação a Lei nº 8.245/91, que, inovando, fez nascer regra própria de cumulação, admitida no artigo 62, inciso I. Tratando-se de ação de despejo, cujo pedido de rescisão é cumulado com o de cobrança de aluguéis e encargos, o fiador é parte legítima para integrar o pólo passivo, devendo, pois, ser citado desde o início. 13. No corpo do mencionado acórdão unânime, lê-se: "Em que pese existir um réu para o primeiro pedido cumulado, que é o locatário, e outro para o segundo, que é o fiador, não se deve interpretar que essa situação processual estaria em desacordo com o que dispõe o artigo 292 da Lei Adjetiva Civil. Isto porque, a restrição contida no caput do citado dispositivo da lei processual civil, que só permite a cumulação de pedidos contra o mesmo réu, não é de ser aplicada em relação a Lei nº 8.245/91, que, inovando, fez nascer regra própria de cumulação, admitida no artigo 62, inciso I. Via de regra, alcançado o desalijo a situação do locatário, quase sempre, é de total inadimplência quanto as obrigações derivadas do pacto locacional, em razão do que impossibilitar a cumulado em face do fiador representaria retirar do dispositivo a parte mais expressiva de seu objetivo prático. Ora, seja qual for o resultado do despejo, subsistirá a cobrança dos aluguéis e encargos, em relação à qual o fiador, por sua própria condição, exibe indiscutível legitimidade passiva. Daí porque, a meu sentir, em razão mesmo da cumulação, o fiador, desde o início, deve ser citado para a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com o pedido." 14. Por igual, a 4ª Câm. Civ. do TARJ, em votação unânime, nos autos do Agr. Inst. nº 739/95, tendo como relator o juiz Nametala Jorge e vogais os juízes Salim Chalub e Nascimento Povoas, decidiu do seguinte modo: "Ação de despejo. Possibilidade de cumulação de pedido de despejo por falta de pagamento com o de cobrança de alugueres e encargos em face do locatário e fiadores, por não exigir o art. 62, I, da Lei 8.245/91, o nexo subjetivo com condição de admissibilidade da cumulação objetiva. Inincidência do art. •••