COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - CLÁUSULA PENAL PREVENDO PERDA DE 80% DAS QUANTIAS PAGAS - ALEGAÇÃO DE NULIDADE NOS TERMOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INOCORRÊNCIA - PROPO

A solução, com efeito, não está na exclusão apriorística das cláusulas penais, mas na apreciação de eventuais excessos em cada caso concreto, inclusive à luz do art. 924 do Código Civil, que faculta ao juiz a redução proporcional da pena na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Mostra-se razoável, assim, quando estipulada a cláusula penal em termos de perda das parcelas pagas, proporcionalizar o montante a ser retido pelo vendedor em função do percentual de cumprimento da obrigação; em outras palavras, se o comprador pagou apenas 40% do preço pactuado, por exemplo, recebe de volta 40% do que pagou, perdendo os restantes 60% em favor do vendedor. VISTOS. F. D. P. S. Z. e R. D., ambos devidamente qualificados na inicial, ajuizaram a presente ação contra R. C. E. C. LTDA., pelo rito ordinário, aduzindo terem firmado com a ré, em 22 de junho de 1.993, instrumento particular de promessa de compra e venda imobiliária tendo por objeto a unidade autônoma n. 42 do Edifício A. B., a ser construído pela ré na rua Alcantarilla, nº, Vila Andrade nesta Capital, contendo esse instrumento, todavia, diversas disposições infringentes da legislação em vigor, além de não ter a ré observado fielmente os compromissos ali assumidos. Assim é que, no tocante à entrega da unidade, o "habite-se" somente teria sido obtido em fevereiro de 1.993, ao passo que o contrato teria previsão alusiva ao mês de setembro de 1.992, sendo inaplicáveis as prorrogações de prazo ali previstas. Não bastasse isso, o ajuste traria cláusulas nulas de pleno direito, por vedadas pelo Código de Defesa do Consumidor, como a perda pelos adquirentes de 80% dos valores pagos na hipótese de rescisão contratual por culpa deles, compradores, além da perda das benfeitorias eventualmente introduzidas no imóvel. Também nulas seriam as disposições contratuais relativas à emissão de notas promissórias e letras de câmbio para a cobrança de prestações em atraso e, em especial, as relativas ao financiamento de parte do preço, nas quais não teriam sido prestados pela incorporadora-ré os esclarecimentos ditados pelo art. 52 do código de Defesa do Consumidor; este último vício, por sinal inviabilizaria o próprio negócio, em si considerado, impossibilitando aos adquirentes a avaliação das efetivas condições em que estavam se obrigando, tanto é que ao tomarem conhecimento dos termos do financiamento verificaram não ser o que inicialmente tinham em mente. Em conclusão, requereram os autores a rescisão do contrato firmado, por inadimplemento da ré e desobediência à legislação vigente, e a conseqüente devolução de todos os valores pagos (com o reembolso das despesas feitas com benfeitorias), além do arbitramento em desfavor da incorporadora, com base no princípio da isonomia, de multa calculada em 80% do montante até então dispendido pelos autores. Alternativamente, pleitearam os demandantes a resilição do contrato por desinteresse deles, autores, no prosseguimento da avença, ainda com a devolução de todas as quantias pagas, tudo com fundamento nos arts. 53 e 54, par. 2º, do Código de Defesa do Consumidor. Juntaram à inicial os documentos de fls. 12/53. Regularmente citada, apresentou a ré a contestação de fls. 68/82 (com os documentos de fls. 83/94). Preliminarmente, acenou com a carência de ação por impossibilidade jurídica do pedido, dada a falta de amparo legal à pretensão de reembolso dos valores pagos e imposição de multa a ela, ré, além de ter sido dos adquirentes, e não da vendedora, o inadimplemento verificado na espécie. No tocante ao mérito, argumentou ter a obra sido concluída e obtido o auto de conclusão junto à Municipalidade antes mesmo do término do prazo complementar de noventa dias úteis previsto no contrato, a partir da data inicialmente prevista, pelo que despropositada a alegação de inadimplemento quanto a esse aspecto; não bastasse isso, a unidade já estaria à disposição dos autores mesmo antes da expedição daquele auto, contratando eles uma empresa para à execução de melhorias no interior do apartamento, o que demonstraria a má-fé dos demandantes. No mais, refutou a contestante a imputação de ilicitude feita na inicial quanto a algumas das cláusulas contratuais, insistindo na regularidade de todas, especialmente no que tange àquela que prevê a perda de 80% dos valores pagos por parte dos adquirentes inadimplentes; também quanto à não indenizabilidade das benfeitorias, sustentou serem de natureza voluptuária e não autorizadas. Por outro lado, aduziu a ré terem sido prestados aos autores, ao contrário do alegado, todos os esclarecimentos necessários no que diz respeito ao financiamento de parte do preço, constando as informações respectivas, aliás, de disposição contratual expressa; demais disso, não diria respeito à incorporadora a eventual falta de condições dos adquirentes para arcar com os custos do financiamento, cujos termos seriam de pleno conhecimento daqueles desde o início, além de terem os adquirentes, nessa hipótese, se obrigado ao pagamento do saldo à vista. Por derradeiro, atacou a demandada, novamente, a pretensão de imposição de multa não prevista contratualmente em seu desfavor, requerendo o julgamento de improcedência da ação. Paralelamente, ofereceu a ré a reconvenção de fls. 96/99 (acompanhada dos documentos de fls. 100/139), na qual atribuiu aos reconvindos mora no que se refere ao pagamento das parcelas contratadas junto a ela, reconvinte, bem como no tocante à obtenção do financiamento ou ao resgate do preço integral com recursos próprios. Pediu, em conseqüência, o decreto de rescisão contratual, por culpa dos adquirentes, com a imposição da multa contratual de perdimento de 80% das quantias pagas. Manifestaram-se os autores em réplica (fls. 153/154), além de contestarem a reconvenção (fls. 156/160, com os documentos de fls. 161/162), aqui insistindo nas irregularidades praticadas pela reconvinte quanto ao prazo de entrega e ao repasse do financiamento, bem como na possibilidade de rompimento unilateral do contrato por parte deles, compradores. Sobrevieram ainda manifestações da ré-reconvinte a fls. 164/166 e 168/169. É O RELATÓRIO. Passo a decidir. A controvérsia pendente nos autos, em face da documentação juntada, resume-se a questões de direito, fazendo-se desnecessária a produção de outras provas em audiência; de rigor, por isso, o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, I, do Código de Processo Civil. Analisada por primeiro a alegação dos autores de atraso na entrega da obra, verifica-se que embora o quadro resumo que acompanhou o instrumento contratual (fls. 30/32) tenha previsto efetivamente a •••