ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE A AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Eduardo de Assis Brasil Rocha (*) 1 - As regras que versam sobre a Ação Revisional de Aluguel, atualmente estão previstas no Art. 19 e nos Arts. 68 a 70, da Lei nº 8.245/91, que disciplina a locação de imóveis urbanos (Nova Lei do Inquilinato). Tal matéria já era prevista no Art. 49 e seus parágrafos, da hoje revogada Lei nº 6.649/79, com a redação que havia sido dada pela Lei nº 6.698/79. Referida Ação, como se sabe, tem por objetivo a atualização do valor do locatício, ao preço de mercado, quando o mesmo, após certo período de tempo, se encontrar defasado, independentemente dos reajustes que ocorrem por força de lei. Portanto, como diz o nome, a Ação Revisional de Aluguel não busca reajustar o locatício, o que se dá compulsoriamente por força de lei, mas, sim, ajustar o mesmo ao valor de mercado, quando estiver defasado. Assim, não há que se confundir reajuste com revisão. É uma Ação que busca o equilíbrio econômico-financeiro nos contratos de natureza comutativa, isto é, naqueles em que deve haver uma equivalência entre a prestação e a contraprestação, como é o contrato de locação. O desequilíbrio econômico-financeiro do contrato nada mais é do que a consagração da "Teoria da Imprevisão", segundo a qual, é possível a revisão dos contratos em geral, sempre que, em razão de acontecimentos desvinculados da vontade das partes, a prestação ou a contraprestação se tornem muito difíceis ou excessivamente onerosas para um ou para ambos os contratantes. Neste sentido, vale a pena a leitura das excelentes obras de ARNALDO RIZZARDO, "Da Ineficácia dos Atos Jurídicos e da Lesão no Direito", Ed. Forense, 1.983, e de MARCIO KLANG, "A Teoria da Imprevisão e a Revisão dos Contratos", Ed. RT, 1.991. Desta forma, teleologicamente, a Ação Revisional de Aluguel deve ser vista mais sob a ótica econômico-financeira, do que jurídico-formal, propriamente dita. 2 - Foram louváveis os méritos do legislador pátrio, ao editar a Nova Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), no que tange, especialmente, ao Capítulo que trata das Ações Revisionais de Aluguel. Diga-se de passagem, que os trabalhos legislativos foram precedidos de um anteprojeto elaborado por uma Comissão Interministerial, formada por membros dos diversos segmentos envolvidos nas relações locatícias. Participaram desta Comissão, além de juristas de renome, representantes de Associações de locadores, Associações de inquilinos, Associações ligadas à construção civil, Associações de proprietários de Shopping Centers, dentre outros. Portanto, vê-se que a nova Lei do Inquilinato foi fruto de uma conjugação de interesses mútuos, não só de locadores, como também de locatários. Neste sentido, foram grandes os avanços trazidos na área das Ações Revisionais de Aluguel, como por exemplo, a possibilidade de ajuizamento da Ação, tanto pelo locador, como pelo locatário, já que na antiga e revogada Lei nº 6.649/79, a legitimidade ativa ad causam somente era deferida ao senhorio, com o intuito de aumentar o locatício. Pela nova sistemática, tanto o locador tem legitimidade para propor a ação, com a finalidade de elevar o aluguel; como o locatário também, com o objetivo de diminuir o mesmo. Tudo isto, em razão da finalidade maior da referida Ação, qual seja, preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, aproximando-o do chamado "valor de mercado". Outra novidade, que era polêmica na antiga Lei, mas agora solucionada, é a que somente permitia a propositura da Ação Revisional para as locações de natureza residencial. Indiscutivelmente, hoje, pela nova sistemática, a medida judicial de revisão é perfeitamente admissível, tanto nas locações de natureza residencial, como nas de natureza não residencial. A nova Lei, repetindo o que já havia sido disciplinado pela Lei nº 8.178/91, reduziu o prazo para a propositura da Ação Revisional, que era de 05 anos, para 03 anos. Mais uma vez ficou presente a intenção do legislador em evitar um grande desequilíbrio na relação contratual, tendo em vista que, em razão da galopante espiral inflacionária que vivia o país, um período de 05 anos era por demais extenso, para que se permitisse uma revisão do locatício ao preço de mercado. Por fim, a nova Lei também trouxe algumas inovações de ordem mais práticas, com relação às revisões de aluguel, qual seja, a possibilidade de fixação de aluguel provisório, pelo juiz, ao despachar a inicial, desde que haja elementos suficientes para tanto no pedido. Mais que isso, a grande parte da doutrina entende que, presentes com a inicial, os elementos indicadores de uma defasagem do valor do locatício, como por exemplo, um laudo técnico elaborado por engenheiro responsável, o juiz deverá fixar o aluguel provisório, não sendo uma mera possibilidade. Tal aluguel não será excedente a 80% do pedido. Além disso, as eventuais diferenças de aluguéis, porventura apuradas ao final da ação, deverão ser pagas pelo locatário em uma única vez e não mais em 06 parcelas como era na Lei antiga. Portanto, se constata que, efetivamente, o legislador pátrio procurou inserir, sistematicamente, na nova Lei do •••