Confundir fração ideal com imposto prejudica cobertura, apartamento térreo e as lojas

Rateio é sobre despesas das áreas comuns Em junho de 2020, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp nº 1.778.522-SP, concluiu que “não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos de cobertura decorrente da fração ideal”, num edifício composto por 9 unidades (8 apartamentos e uma cobertura com o dobro da fração ideal). Os acórdãos (TJSP e do STJ) se baseiam na ideia de que a quota de condomínio se assemelha a um imposto e ignoram as diferenças do condomínio geral para o condomínio edilício que é composto de dois tipos de propriedade (área privativa e área comum) e que o rateio das despesas ordinárias não tem qualquer ligação com o valor da unidade ou com seu tamanho interno, pois os custos são gerados nas áreas comuns, fora dos apartamentos e da cobertura. Há 26 anos defendemos a tese do rateio igualitário e nunca alegamos que o uso da fração ideal é ilegal e, por isso, a decisão nos causou estranheza, pois é óbvio que a lei permite estipular o rateio pela fração ideal. O que contestamos é o abuso da cobrança do proprietário da cobertura sobre gastos que decorrem das áreas comuns (porteiros, limpeza, energia elétrica, áreas de lazer, etc.), que são disponibilizadas a todos os moradores igualmente. Perícia prova o erro de utilizar a fração ideal Várias são as decisões dos Tribunais de Justiça que confirmam ser o rateio igualitário o mais adequado, pois os juízes e desembargadores, ao analisarem a perícia judicial, observam evidente afronta aos artigos 157, 422 e 884 do Código Civil (CC) e aos princípios constitucionais. A má-fé do condomínio fica evidenciada no processo quando este insiste para que a perícia não seja realizada, pois sabe que os esclarecimentos técnicos e a matemática provarão que, nesse caso concreto, a fração ideal resulta em cobrança abusiva e sem lógica. A ausência da realização da perícia judicial facilitou a decisão equivocada no REsp nº 1.778.522, pois seria importante o engenheiro civil responder os quesitos que provariam que, indiferentemente do tamanho das unidades ou do número de moradores em cada uma, é impossível determinar quanto é utilizado das áreas e serviços comuns por cada condômino. Enriquecimento sem causa: Faça as contas para entender No caso concreto desse acórdão, basta fazer uma simples conta para entender o erro de julgar apenas com base no art. 1.336, inciso I, ignorando que tal disposto não pode ser interpretado de maneira a afrontar os artigos 157, 422, 884, 2.035 do CC e 5º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB). Imaginemos que o prédio teve que trocar a fechadura da porta de entrada, tendo o síndico pagado ao chaveiro R$ 270,00, por 9 chaves, ou seja, o custo de R$ 30,00 por cada chave, uma para a cobertura e 8 para os apartamentos. Diante do fato da fração ideal da cobertura ser o dobro, o síndico divide o valor de R$ 270,00 por 10 = R$ 27,00. E o resultado é que cada apartamento que deveria pagar R$30,00, recebe a chave e paga apenas R$ 27,00. Já o proprietário da cobertura recebe •••