O inadimplemento substancial antecipado na entrega de imóveis

A inadimplência contratual, ou seja, o descumprimento do contrato, por alguma das partes é um motivo que permite o desfazimento do contrato e o retorno ao status quo ante, o estado anterior à celebração do contrato. No caso específico de inadimplemento de construtoras na entrega de imóveis que foram comprados na planta, uma das consequências da rescisão contratual, por culpa do fornecedor, é a devolução pela construtora dos valores que foram pagos ao consumidor adquirente. Conforme já afirmado pelo STJ na SÚMULA 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543/STJ, Segunda Seção, DJe 31/08/2015). Ocorre que o consumidor não precisa sempre esperar o vencimento do prazo da entrega do imóvel, posto que o atraso exacerbado no andamento da construção, de tal modo que se pode prever a impossibilidade de cumprimento do prazo estipulado em contrato, configura-se inadimplemento por parte da construtora. É o chamado inadimplemento substancial antecipado, ou seja, quando já é possível prever de forma clara a inadimplência, torna-se possível a resolução do contrato por culpa da construtora. Portanto, trata-se de uma causa de resolução antes da exigibilidade da entrega do imóvel, posto que o descumprimento já é assumido como real. Assim, o consumidor não precisa delongar os prejuízos que sofre pelo atraso na obra até o vencimento do prazo. O inadimplemento substancial antecipado tem suas bases no Parágrafo único do art. 395 do Código Civil, conforme será explicado posteriormente, e já é reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e por Tribunais Estaduais. Vide: “Recurso Especial nº 1.294. 101 – RJ (2011/0229036-1) Relator: Ministro Raul Araújo – Recorrente: Gafisa s/a advogado: Dauro Francisco Villela Schettino e outro (s) - Recorrido: George Soares Solon de Pontes e outro advogado: Renata Cunha Pinto e outro (s) Ementa Recurso Especial. Processual Civil e Civil. Código Civil de 2002, art. 421. Ausência de prequestionamento. Incidência das súmulas n° 282 e 356 do STF. Código Civil de 2002, art. 395. Ausência de violação. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. 1. A regra do art. 395 do CC/2002 responsabiliza o devedor em mora e possibilita ao credor rejeitar a prestação que, devido à mora, tornou-se para si inútil, exigindo indenização. Na hipótese, a inutilidade da prestação consulta o interesse do credor, levando em conta elementos objetivos, relacionados às normas contratuais e à natureza da prestação, e elementos subjetivos, relativos à necessidade do credor e a sua legítima expectativa. 2. Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial. O V. •••