LOCAÇÃO COMERCIAL - ALUGUEL - CLÁUSULA CONTRATUAL - VINCULAÇÃO A BTN - INEXISTÊNCIA DE INDEXADOR ALTERNATIVO PREVISTO CONTRATUALMENTE - APLICAÇÃO DA TAXA REFERENCIAL - TR

APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 372665-00/7 Comarca de FORO REGIONAL DE SANTO AMARO Aptes: Andre Egydio di Monaco e Carlos Amaro Pereira Vianna. Apdos: Carlos Amaro Pereira Vianna e Andre Egydio di Monaco. Data do julgamento: 07/12/93. Turma Julgadora: Quinta Câmara. Relator: Ricardo Dip. Revisor: Alves Bevilacqua. 3º Juiz: Sebastião Amorim. Presidência do juiz: Sebastião Amorim. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os juízes desta turma julgadora do Segundo Tribunal de Alçada Civil, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, não conheceram do agravo retido e deram parcial provimento a ambos os recursos, votação unânime. Ricardo Dip - Juiz Relator. VOTO Nº 2.055 EMENTAS: 1 - O aluguel inicial a fixar-se nas ações renovatórias não deve incorporar a taxa de inflação contada ou apenas esperada, relativa ao interregno para o primeiro reajuste do locativo. 2 - Com a extinção do BTN, o reajuste dos alugueres relativos a imóveis dados em locação não habitacional rege-se pelo índice alternativo previsto no contrato das partes ou, na ausência dessa previsão, pela Taxa Referencial, que a lei dispõe ser o indexador subsidiário geral. VOTO 1 - Preliminarmente, nos termos do que dispõe o artigo 522, par. 1º, Código de Processo Civil, não cabe conhecer do agravo retido, à míngua de sua reiteração seja nas razões de apelo do locador agravante, seja na resposta que apresentou contra a apelação do locatário (cfr. fls. 296 ss. e 329 ss.). 2 - A sentença de primeiro grau, acolhendo a pretensão renovatória de que tratam estes autos, assinou o aluguel inicial em Cr$ 590.996,00, ordenando ainda que os reajustes do preço locatício se efetuassem por aplicação dos índices do Bônus do Tesouro Nacional (BTN) até sua extinção, sucedendo-se pelo Índice Geral de Preços (IGP) da Fundação Getúlio Vargas. O locatário ora apelante não se conforma tanto com o aluguel fixado, quanto com a alteração do indexador. No que concerne ao aluguel, pede a conversão do julgamento em diligência para que se realize uma segunda perícia, ou, alternativamente, que se reduza o valor do locativo ao montante contraproposto em contestação pelo locador, alvejando a sentença de ter decidido com vício de ultrapetição. No que diz respeito ao indexador, sustenta que, em vez do sobredito Índice Geral de Preços, se adote a Taxa Referencial (TR). 3 - Não é caso de converter o julgamento em diligência, porque, para logo, a perseguida realização de segunda perícia não se esteia na insuficiência de esclarecimento acerca do objeto da avaliação (argumento do artigo 437, Código de Processo Civil), senão que no emprego (qualificado de "forma heterodoxa de adotar o indexador contratual" - fls. 313, "in fine") da taxa média de expectativa inflacionária. 4 - O laudo pericial concluiu que o aluguel básico do imóvel, para julho de 1990, equivalia a Cr$ 262.922,05 (fl. 186). A esse preço locatício de mercado, no entanto, a perita judicial, com apoio em estudo do Engenheiro Milton Candeloro (Boletim Informativo do IBAPE, agosto de 1986), incorporou a taxa média de expectativa inflacionária no interregno entre o termo inicial do aluguel revisto e a data do reajuste subseq&uumlente. A tanto, sustentou a perita: "Sucede que com a crescente inflação que assola o País (...), o valor locativo atribuído a um determinado prédio passa a ser corroído logo no segundo mês do novo período fixado e, para evitar ou minimizar esta perda, passou-se a adotar no mercado imobiliário reajustes trimestrais para imóveis comerciais e, em alguns casos, até mensais. "Como se tornou praxe e razoável a fixação da trimestralidade para imóveis comerciais, nos contratos com cláusulas de reajustes semestrais e anuais, procede-se à correção desse valor inicial, para fazer frente ao poder da inflação" (fl. 197). Bem por isso, antecipando a expectativa da depreciação monetária, o aluguel básico incorporou uma taxa de 124,78% de acréscimo (cfr. fl. 198). A crítica dirigida pelo inquilino ora apelante a essa forma de correção destaca uma sua deficiência fundamental e uma imperfeição secundária. Esta última, em todo caso, é relevante, porque o laudo pericial foi elaborado em abril de 1991 (fl. 200), quando já se conheciam os números oficiais da inflação do período de julho a dezembro de 1990, intervalo de tempo que mediou entre o termo inicial do aluguel revisto e o termo do reajuste semestral subseq&uumlente; nada obstante isso, a perita, em vez de considerar a taxa oficial da inflação, valeu-se de uma taxa relativa a período pretérito (de julho de 1989 a julho de 1990 - cfr. fl. 197). Essa deficiência, entretanto, sobre secundária, seria superável, pois, tal reconhece o próprio inquilino, em seu apelo (fl. 314), a taxa adotada pela perícia é próxima do número oficial relativo à inflação medida no período de julho a dezembro de 1990. Remanesce a crítica de fundo, que o locatário ora apelante aponta ao emprego da taxa •••