Registro de Imóveis e a averbação da admissão da execução: Aspectos práticos do art. 828 do novo CPC - Parte I

A Lei 13.105, de 16 de março de 2015, a qual introduziu no ordenamento jurídico brasileiro o Novo Código de Processo Civil, preservou os avanços já existentes no código de processo civil anterior e inaugurou uma sistemática com novos regramentos voltados às disposições constitucionais, com enfoque na coesão e agilidade, a fim de tornar o processo civil mais célere, efetivo e justo. Ademais, cabe salientar que há artigos da novel legislação processual civil que se vinculam às atividades notariais e registrais. Em análise ao Novo Código, encontram-se dispositivos que consolidam institutos já existentes ou introduzem novos institutos e procedimentos, bem como há artigos que regulam temas distintos, de forma mais clara e objetiva, com evidente escopo de instrumentalizar, delegar atribuições, facilitar e valorizar as atividades notariais e registrais. Nesse contexto, apresenta-se o artigo 828 do diploma processual, que trouxe uma nova interpretação e aplicação do artigo 615-A do antigo Código de Processo Civil. Isto é, atualizou e corrigiu a sistemática da realização desta averbação premonitória. A medida é também denominada averbação premonitória, em virtude de sua natureza inaugural e informativa, que antecede eventual penhora do imóvel e garante a publicidade da existência da ação, protegendo os terceiros de boa-fé e constituindo possíveis alienações em fraude. A averbação premonitória é instrumento que gera a cientifi-cação geral de oneração sob o princípio da publicidade registral e imobiliária. Antes da nova lei processual, o artigo 615-A permitia ao exequente, quando ingressasse com qualquer ação executiva, ainda que com má-fé, requerer a expedição de uma certidão de distribuição do feito, para, ato seguinte, solicitar a averbação da existência desta execução nas matrículas dos imóveis do executado. “...Art. 615-A.  O exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto...”. Os cartórios distribuidores expediam tais certidões sem qualquer juízo de valor, mesmo porque são meramente informativas. Além disso, até mesmo as certidões que eram emitidas pelos respectivos juízos das execuções não precisavam se ater a critérios mais rígidos. O artigo 615-A privilegiava a publicidade e a boa-fé, mas ainda “faltava” algo, ainda havia algumas hipóteses tormentosas, dentre elas, a ausência de critério e controle para a realização das averbações premonitórias. E isso ocorria diuturnamente, mesmo que o parágrafo quinto do citado artigo dispusesse que o exequente que promovesse averbação manifestamente indevida ou não cancelasse as averbações nos termos do parágrafo segundo indenizaria a parte contrária, processando-se o incidente em autos apartados. Portanto, a fim de corrigir esta falha, construiu-se o artigo 828 do Novo Código, que dispõe: “... O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade...”. Diante do novo cenário, só será admitida a averbação premonitória se houver a comprovação de que a execução foi admitida pelo juízo competente. O exequente não mais poderá distribuir execuções com intuito de prejudicar terceiros e averbar a existência dessas ações a seu bel prazer. A redação do dispositivo legal foi aperfeiçoada pelo Novo Código e não se admite mais a certidão de distribuição da ação. Atualmente, faz-se necessário apresentar a certidão que atesta a admissão da ação de execução, o que também significa dizer que não cabe juntar peças dos autos, ou andamentos processuais, para intentar-se a averbação. Não adianta formar um título com “pedaços”. O artigo 828 é claro em prever a certidão como título hábil. Além disso, quanto aos demais requisitos para averbação, não foram observadas alterações substanciais, ou seja, a citada certidão deverá conter: identificação das partes e do processo, bem como o valor da causa. Ainda, tal certidão deverá estar acompanhada de requerimento expresso firmado pelo exequente ou seu procurador legalmente habilitado, com firma reconhecida da assinatura. O aludido pedido indicará também o número da matrícula do imóvel em que se pretende fazer a averbação premonitória, com a ressalva do parágrafo quinto do artigo 828 do CPC. Ademais, incumbe frisar que esta averbação só tem cabimento nas hipóteses de ações executivas ou que estejam em fase de execução. Excepcionalmente, para as demais hipóteses, somente é admissível tal medida se houver determinação expressa do juízo para que seja realizada, em especial, com fundamento no princípio da concentração e poder geral •••