A natureza jurídica da consolidação da propriedade de bem imóvel à luz da jurisprudência e seus impactos nos registros públicos

A indagação sobre a natureza jurídica da consolidação da propriedade imóvel possui relevância não só acadêmica, mas também prática, e reflete diretamente nos registros públicos. Por esta razão, a proposta do presente artigo é vislumbrar a natureza jurídica da consolidação da propriedade imóvel, conciliando as previsões da Lei nº 9.514/97 e o entendimento que vem sendo sustentado por nossos tribunais, para ao final levantar algumas questões sobre como tal natureza jurídica reflete no registro dos imóveis. Para iniciarmos nosso estudo, pertinente termos em mente que a consolidação da propriedade imóvel é uma etapa intermediária do procedimento de execução extrajudicial, realizada perante o Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel, objeto da execução, encontra-se registrado. Os procedimentos a serem observados nesta execução extrajudicial estão previstos, em linhas gerais, na Lei nº 9.514/97. Tal procedimento só será realizado quando houver Alienação Fiduciária do imóvel. Portanto, este é o nascedouro da execução extrajudicial. A Lei nº 9.514/97, em seu art. 22, assim define a Alienação Fiduciária: “A Alienação Fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. A condição resolutiva é o adimplemento da dívida garantida. Mas, e quando há inadimplemento? O devedor é intimado para purgar a mora no prazo de 15 dias. Não paga a dívida neste prazo, abre-se para o credor fiduciário a possibilidade de consolidar-se na propriedade plena do bem. E aqui surge o coração, a questão central deste artigo. Na busca pela natureza jurídica do instituto, temos que a consolidação gera uma obrigação para o credor fiduciário. Uma vez consolidado na propriedade plena do bem, a Lei nº 9.514/97 o obriga a realizar os leilões do imóvel no prazo de 30 dias. A consolidação é uma etapa do procedimento da execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, e gera para o credor fiduciário a obrigação de realizar os leilões do imóvel. Estas são informações importantes, mas que não são suficientes para vislumbrarmos a natureza jurídica do instituto. Utilizemo-nos, portanto, do método de exclusão, vislumbrando aquilo que o instituto não é. Não é a etapa do procedimento que marca a extinção do contrato de Alienação Fiduciária, pois com a consolidação da propriedade plena do bem em favor do credor fiduciário, o contrato de Alienação Fiduciária não se resolve. Estará resolvido apenas com a realização dos leilões, nos termos dos parágrafos 4º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Ademais, a consolidação também não implica na incorporação do bem ao patrimônio do credor fiduciário, o que ocorrerá apenas na hipótese de ausência de arremate em leilão. Com base neste raciocínio, o entendimento de nossos tribunais tem sido de que, à Alienação Fiduciária de imóveis é aplicável subsidiariamente o Decreto-Lei nº 70/1966. O art. 34 deste Decreto-Lei, prevê a possibilidade do devedor purgar a mora a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação. Vejamos a ementa de julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça neste sentido: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de Alienação Fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em •••