O contrato de gaveta na compra de imóveis

O imóvel foi vendido pelo chamado contrato de gaveta. Surge então a dúvida: quem deverá quitar as despesas condominiais e demais obrigações? Primeiramente, devemos entender o que é o contrato de gaveta. Este tipo de contrato nada mais é do que um instrumento de uma operação de alienação imobiliária sem qualquer formalidade exigida no âmbito legal. O principal problema deste contrato é que ele não traz garantias como o contrato formal que consegue registro e fazer prova da compra e venda, da negociação e do financiamento, o que reflete também na questão de direitos e obrigações quanto ao pagamento de despesas condominiais. É importante saber que quem firmar um contrato particular de compra de venda, a partir de agora, poderá fazer a anotação no cartório de registro de imóvel. O provimento 050/2010, nesse sentido foi baixado pelo Corregedor Geral de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, como forma de dar uma segurança maior para quem compra o imóvel, ainda que não tenha a propriedade definitiva do bem. De acordo com o provimento, os cartórios de registro de imóveis ficam autorizados a lavrar a averbação dos contratos e respectivas transferências referentes a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, os chamados “contratos de gaveta”. A medida vale para contratos de promessa de compra e venda, de cessão de direitos e obrigações, de compra e venda definitiva, ou de qualquer outra denominação e podem ser formalizados por instrumento público ou particular, mas, nesse caso, é preciso que as assinaturas dos contratantes e testemunhas estejam com firmas reconhecidas. Não é necessária a comunicação dessa averbação ao agente financeiro. O cartório registrador, após conferida a validade formal do contrato, deve proceder à averbação na matrícula do imóvel, fazendo constar a natureza do negócio, seu valor, a forma de pagamento e as condições nele estabelecidas, bem como os nomes dos adquirentes com as respectivas qualificações. No caso de ser um contrato particular, o cartório deve ainda arquivar uma via do contrato apresentado e outros documentos relativos ao negócio firmado. A transmissão definitiva de propriedade de imóvel cujo “contrato de gaveta” tiver sido averbado no cartório, conforme o provimento da Corregedoria de Justiça terá o registro realizado por meio da apresentação do termo de liberação da hipoteca ou documento equivalente, com a finalidade de constituir o direito de propriedade. Sendo assim, no âmbito condominial, o contrato de gaveta traz certas peculiaridades. Devemos sempre lembrar que o promissário comprador é um condômino, e como tal, tem direitos, obrigações e deveres como qualquer um. Quando um imóvel é vendido através de um negócio não registrado, ou de um instrumento denominado “contrato de gaveta”, devemos nos atentar aos possíveis obstáculos tais como a promessa ou cessão sem registro. É importante ressaltar que o intitulado “contrato de gaveta”, isto é, sem a necessária intervenção ou anuência do agente financeiro no negócio jurídico celebrado, é válido, não havendo no ordenamento qualquer vedação à tutela dos sujeitos contratantes. De toda forma, de acordo com a obrigação propter •••