A dispensa da certidão na venda de imóveis rurais

É muito comum os Cartórios de Registro de Imóveis negarem o registro de escrituras públicas de compra e venda que tratem de imóveis rurais, quando há a menção pelo Tabelião de Notas da dispensa pelas partes da apresentação das certidões fiscais estaduais, em nome do vendedor pessoa física. Os registradores imobiliários, muitas vezes, se utilizam do argumento inserido em muitos Códigos de Normas dos Estados, que preveem a seguinte disposição: “é vedada a dispensa da apresentação das certidões fiscais quando se tratar de imóveis rurais”. Ocorre que, a melhor interpretação para tal disposição é que esta exige tão somente a apresentação das certidões negativas referentes ao imóvel em si (obrigação propter rem), atinente à Certidão Negativa de débitos relativos ao imposto sobre a propriedade territorial rural (ITR), e não às certidões fiscais referentes à pessoa física do vendedor. As obrigações propter rem são aquelas que recaem sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem, sendo que tais obrigações não podem ser transferidas para terceiros em se tratando exclusivamente de imóvel rural, pois o ITR deve estar quitado, sendo esta a ratio legis daquelas previsões de impossibilidade de dispensa. Ao contrário, em se tratando de imóveis urbanos, e para a lavratura de escritura pública, a Certidão Negativa de Débitos poderá ser dispensada, caso o comprador assuma a responsabilidade pelos débitos existentes com relação ao imóvel. Além disso, de acordo com o artigo 1º, item III, letra “b”, do Decreto Lei nº 93.240/86, as certidões fiscais que devem ser apresentadas referem-se única e exclusivamente ao imóvel e não à pessoa, senão vejamos: Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões: I - os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião; II - o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura; III - as certidões fiscais, assim entendidas: a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, observado •••