O imóvel, as diferenças entre preço e valor, o papel do vendedor e o novo cenário do mercado com a economia desaquecida

A euforia do mercado imobiliário passou, o que é normal, pois é cíclico. Este setor é conhecido pela sua segurança, decorrente da baixa liquidez, além da inexistência das variações abruptas inerentes ao mercado financeiro e de ações. Em 2010 e 2011 foram publicados vários artigos de minha autoria, com os títulos “Preço do imóvel tem limite?” publicado dia 25/3/10, no Diário do Comércio que retrata exatamente o que ocorre hoje, além dos artigos “O limite do preço do imóvel”; “Por que os preços dos imóveis dispararam” e “Valor do aluguel irá segurar preço de venda”. Em todos os artigos citados preví que os preços iriam estabilizar em 2013, sendo que haveria excesso de oferta. Diante do alto estoque de imóveis novos adquiridos por investidores em 2010, alertei que poderia ocorrer o encalhe de unidades na zona sul, especialmente em locais onde foram lançados grande volume de unidades. Afirmei, há quatro anos, que a demanda é limitada e que aqueles que compraram várias unidades para revenda, talvez fossem ser pressionados a rever suas expectativas de lucratividade diante do alto custo para manter apartamentos e lojas vazias, com o pagamento do IPTU e da taxa de condomínio. Quanto às salas, andares corridos e lojas ocorreram dezenas de lançamentos com a economia aquecida para serem entregues a partir de 2013, num cenário bem diferente, com quase ninguém disposto a investir nos negócios. Com a retração da economia, os valores dos seguimentos comerciais (andares corridos, galpões, lojas e salas) tendem a cair, pois até shoppings centers estão sendo inaugurados com baixíssima ocupação. Enfim, com base na experiência e no bom senso, pelo visto, antecipei um cenário que está se concretizando, o qual já se repetiu em outras épocas. O mercado imobiliário é pulverizado, não havendo como o governo, grupo econômico ou empresarial intervir nele de maneira a alterar seu andamento, o qual é lento, diante da sua grandiosidade e densidade econômica. Os valores dos imóveis residenciais deverão seguir próximos à variação da inflação, podendo ocorrer reduções graduais conforme o interesse e necessidade das partes envolvidas. Já os investidores que detêm grande volume de unidades em alguns pontos, poderão oferecer descontos para facilitar a conclusão da venda. Profissionais evitam crescimento da oferta Os construtores, por serem mais preparados e conhecerem o mercado, recuaram quanto aos novos empreendimentos. Como exemplo, cito Belo Horizonte, onde o volume lançado em 2013 corresponde a um terço do que foi lançado no ano de 2011. A situação é a mesma em diversas capitais. Entretanto, em Salvador-BA, os construtores continuaram a lançar de forma acelerada novos empreendimentos, o que resultou em queda acentuada de preços, sendo uma exceção. O resultado é que muitas construtoras não estão preocupadas em vender de imediato o pequeno estoque que estão lançando e assim, estranhamente, há casos de unidades na planta sendo oferecidas por valores acima das unidades novas prontas. Portanto, podem ocorrer surpresas para o adquirente que souber pesquisar as unidades prontas e aproveitar boas oportunidades. O mercado está passando por um período de acomodação, o qual tem dezenas de variáveis, seja em relação à localização do imóvel, em decorrência do lucro já obtido pelo investidor/vendedor ou da necessidade deste fazer caixa, bem como da disposição do comprador em adquirir o imóvel à vista ou das outras opções que lhe são oferecidas. Preço é bem diferente de valor Um dos maiores desafios numa transação comercial é definir o preço do produto, sendo que para alguns ele tem um valor, mas para outros vale bem •••