“Taxa da inveja” nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos

Mudar conceitos e ideias já preconcebidas em condomínios é um desafio porque muitos não compreendem situações que exigem grande reflexão e aprofundamento em diversos dispositivos legais e de engenharia. Assim, rejeitam a lógica com argumentos inconsistentes, que não resistem a um simples cálculo matemático e à constatação de que nenhuma unidade do condomínio pode cercar o espaço a mais que possui, conforme os defensores do rateio pela fração ideal alegam ter a cobertura sobre as áreas comuns. O artigo 1.335, II do Código Civil, bem como os artigos 10, inc. IV e 19 da Lei nº 4.591/64 proíbem essa possibilidade, pois é direito de todos os proprietários, sejam de unidades tipo, de cobertura ou térrea utilizar as áreas comuns da mesma maneira, sem qualquer regalia para quem quer que seja. Se o uso dessas áreas que geram as despesas é semelhante, sem relação com o tamanho interno do apartamento, obviamente, todas as unidades devem arcar com os seus custos na mesma proporção, ou seja, igualmente. DIFICULDADE COM CÁLCULO Há pessoas que qualificam a taxa de cobertura como “Taxa da Inveja”, porque alguns entendem que o seu proprietário tem mais status, sendo que há quem alega ainda que por receber mais sol e ter o terraço tem que pagar maior taxa de condomínio, como se o seu proprietário não tivesse pago a mais pela compra, e sim ganhado essa unidade maior num sorteio entre todos os adquirentes do edifício. Muitos confundem taxa de condomínio, com o mesmo critério do Imposto de Renda, situação bem diversa, pois neste caso quem tem rendimento maior é tributado com a alíquota mais elevada. Há ainda, outros que confundem taxa de condomínio como se fosse IPTU, o qual já é pago em valor mais alto todos os anos, pois tem como base o valor patrimonial do imóvel, o qual não tem nenhuma relação com os valores das despesas das áreas comuns do condomínio. A taxa condominial decorre de uma contraprestação de serviços das áreas comuns e não pode ser cobrada como se fosse imposto, que incide sobre o valor do patrimônio ou da renda da pessoa. DIFERENÇAS NO CÓDIGO CIVIL ENTRE CONDOMÍNIO GERAL E CONDOMÍNIO EDILÍCIO Pelo costume das pessoas lerem rapidamente os textos é comum ocorrer uma confusão entre as regras do Condomínio Geral, pois elas não são as mesmas do Condomínio Edilício, que é o caso em questão. No Condomínio Geral as despesas devem ser rateadas na proporção da propriedade de cada coproprietário, diferentemente do Condomínio Edilício. Os referidos institutos são tratados em capítulos distintos no Código Civil de 2002, sendo que o Condomínio Geral é abordado no Capítulo VI do Código Civil (artigos 1.314 e 1.315) que regula um bem indivisível (casa, apartamento, carro, lote, etc), enquanto que o Condomínio Edilício é tratado somente no Capítulo VII, sendo que o art. 1.331 esclarece a enorme diferença entres estes institutos. Se uma casa ou apartamento pertence a três pessoas, uma com 60% da propriedade e seus dois irmãos com 20% cada, é lógico que caberá a cada um pagar pela troca do piso e dos encanamentos na proporção das suas frações, pois é um condomínio geral a referida unidade. Mas, no Condomínio Edilício, além da área privativa caracterizada pelo apartamento, existem ainda as áreas externas, que são comuns, e que pertencem e são utilizadas por todos igualmente. São estas áreas comuns que geram a taxa de condomínio. Logo, no artigo 1.331, o primeiro que trata do Condomínio Edilício, o legislador é claro ao prever que há dois tipos de propriedade, o apartamento, que se equipara a casa com vários donos, definida como área privativa, e outra propriedade caracterizada como área comum. Vejamos: CAPÍTULO VII - DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo •••