O patrimônio de afetação e a segurança jurídica do consumidor na incorporação imobiliária

Introdução: A aquisição de imóveis na planta sempre é precedida de grande expectativa e ansiedade pelos adquirentes. Uma das principais preocupações do consumidor consiste no cumprimento do prazo de entrega do imóvel o qual, nem sempre, é respeitado. Porém, maior temor sofre aquele que adquire o tão sonhado apartamento e, na expectativa de recebê-lo, constata que a incorporadora vem passando por sérias dificuldades financeiras. Histórico do mercado de incorporação imobiliária no Brasil: Em meados da década de 90, uma das maiores empresas de construção civil do país, passando por sérias dificuldades financeiras, conforme ilustrou reportagem da Revista Veja, afetou a vida de milhares de clientes, adquirentes de unidades imobiliárias desta empresa¹. O caso, descrito na reportagem, como “a maior falência de uma empresa não bancária na América do Sul”, deixou inúmeros imóveis inacabados em um emaranhado de esqueletos, que podiam ser visualizados nos grandes centros urbanos. Até hoje, muitos adquirentes de unidades desta empresa, sofrem as consequências pela falta de entrega de seus apartamentos. Situações como a relatada, demandaram a busca por maiores garantias aos consumidores. Foi então que o advogado Melhim Namem Chalhub, através de anteprojeto de Lei, originário do Instituto dos Advogados Brasileiros, orientou a criação de garantia destinada a individualizar as receitas, o terreno e todos os bens e direitos vinculados a determinado empreendimento, de forma que estes, não se comuniquem com o patrimônio do incorporador². Aplicação e conceito do patrimônio de afetação: Após amplos debates e, a edição e reedição de sucessivas medidas provisórias, promulgou-se a Lei nº 10.931/2004, oficializando, de forma definitiva, o patrimônio de afetação. A Afetação consiste, basicamente, na individualização dos bens e direitos do empreendimento, passando este a contar com administração financeira específica e singular. O patrimônio de afetação, figura jurídica imposta, exclusivamente, às incorporações imobiliárias, Lei nº 4.591/64, encontra-se definido pelo artigo 31-A desta lei. In verbis: Art. 31-A. A critério do incor-porador, a incorporação pode ser submetida •••