Contrato de corretagem no atual Código Civil - Parte I

1 – INTRODUÇÃO A convivência social, a interação entre as pessoas e a própria evolução da cultura levam à percepção e à valorização de comportamentos que não só contribuem para a harmonização da vida em sociedade como para formação e qualificação do indivíduo enquanto membro do grupo social, e a responsabilidade é um dos valores que pode ser relacionadas a esses comportamentos. A instituição dos corretores é muito mais antiga que a formação do direito comercial[1], considerando que a palavra mediação advém do latim madiatio (intercessão, intervenção) e consiste na atividade desenvolvida por uma pessoa com o fim de aproximar outras, visando à realização de negócios que a estas possam interessar[2]. A palavra corretor significa “pessoa ou empresa que promove negócios alheios (ex.: corretor de seguro, corretor imobiliário). = AGENTE”[3]. O que leva à percepção de que funciona como um conciliador, procurando unir as partes para concluírem um negócio jurídico. A palavra responsabilidade significa “obrigação de responder pelos próprios atos ou pelos de outrem”[4]. O que leva à percepção de que a responsabilidade pressupõe uma atitude anterior, já realizada, cujas consequências, diretas ou indiretas, devem ser assumidas e replicadas com outra atitude como reação ao efeito dos resultados da primeira. A responsabilidade jurídica está relacionada à existência de uma obrigação em repor uma ação danosa realizada contra alguém, para a qual se estabelece a recomposição e/ou multa. Alguns dos pressupostos dessa responsabilidade são a conduta (que pode ser positiva ou negativa), o nexo causal e o dano. A questão torna-se ainda mais complicada quando considerada a hipótese de responsabilidade do corretor de imóveis, especialmente no que se refere ao descumpri-mento de contratos de corretagem, que apenas recentemente receberam regulação através do Código Civil de 2002. Tamanha a importância do assunto se dá por ser recente e afetar um segmento da sociedade que se encontra em transformações, como o segmento imobiliário, exigindo estudos mais aprofundados sobre os atores com os quais interagem e a legislação pertinente ou mesmo sobre sua colocação no ordenamento jurídico brasileiro. Nesse contexto evidenciou-se o problema de pesquisa: Qual a principal modificação do Código Civil de 2002 que implicou na responsabilidade do corretor de imóveis no contrato de corretagem? Adotou-se como hipótese central: a regulação pelo Código Civil de 2002 dos contratos imobiliários, através da inserção dos artigos 722 a 729 os quais ocasionaram a necessidade de adaptação do corretor de imóveis ao novo diploma legal. O objetivo geral do presente artigo é apontar a principal modificação do Código Civil de 2002 que implicou na responsabilidade do corretor de imóveis no contrato de corretagem. Já os objetivos específicos foram: Conceituar o que é um contrato de corretagem; Identificar as principais alterações no atual Código Civil referente ao contrato de corretagem; Analisar os elementos necessários para configuração da responsabilidade do profissional; Analisar a responsabilidade contratual e extracontratual do corretor de imóveis. A presente pesquisa está classificada como estudo exploratório. A pesquisa exploratória visa uma aproximação para verificação de um fenômeno. Essa pesquisa tende a ter uma perspectiva global que faz perceber de fato a situação em que se inserir o problema. Entretanto não deixa de fazer uso da pesquisa bibliográfica. Que é aquela que permite a identificação de teorias necessárias para a análise e compreensão do problema em questão. 2 - DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA 2.1 – DEFINIÇÃO O contrato de corretagem imobiliária é aquele em que o corretor de imóveis, profissional devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis[5], não ligado à outra parte em virtude de mandato ou de prestação de serviços, sem qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, conforme instruções recebidas[6], ou a fornecer-lhe as informações necessárias para a celebração negocial[7]. 2.2 – HISTÓRICO O contrato de corretagem, embora de suma importância, só foi regulamentado recentemente, a partir da Lei 10.406 de 2002, o novo Código Civil. O nosso Código Civil de 1916 não dispunha a respeito do contrato de corretagem e “a mediação era, na época, uma atividade típica ou quase exclusivamente comercial”,[8] por isso anteriormente a profissão de corretor recebia respaldo no Código Comercial e de forma breve. Para o Código Comercial (ora revogado) os corretores eram considerados auxiliares do comércio, ante a acessoriedade de sua atividade de intermediação, que procura estimular o interesse das partes, levando-as a um acordo útil[9]. Com isso o Código Civil de 1916, deixava uma lacuna, que só foi preenchida com as modificações trazidas pelo Código Civil de 2002.[10] 2.2.1 – CORRETAGEM NO ATUAL CÓDIGO CIVIL O atual Código Civil objetiva disciplinar o contrato de corretagem, não a profissão dos corretores, que é regulamentada pela Lei 6530/78, e o Código Civil que é um dos principais instrumentos regulador da vida social e das relações gerais, exerce forte influência na vida e nos negócios jurídicos do país, já que estes têm que estar dentro do que se estabelece a lei para o bom funcionamento e para boa execução dos contratos. Sob o prisma do Código Civil de 1916, os contratos de corretagem imobiliária funcionavam por muitos anos, embasando seus procedimentos, suas orientações numa estrutura que por seu tempo de existência já se encontrava enraizada nos seus costumes e com a qual •••