Escritura prenotada – Mandado de indisponibilidade recebido após a prenotação, mas com efeito retroativo anterior à data da escritura – Esta deve ou não ser registrada?

Pergunta: Em 02-02-2011 foi apresentada uma escritura de compra e venda de um imóvel, lavrada nesta mesma data, tendo sido referida escritura prenotada, examinada, e estando apta para ser registrada. Contudo, em 12-02-2011, ainda no prazo da prenotação, mas antes do registro ser procedido, o oficial recebeu um ofício da Justiça Federal determinando a averbação da indisponibilidade dos bens da empresa vendedora, informando que a indisponibilidade foi decretada em 26-01-2011 nos autos de uma Cautelar Fiscal (Lei Federal nº 8.397/92). Em razão da indisponibilidade ter sido decretada em procedimento de Cautelar Fiscal, previsto em lei própria, que é peremptória ao dizer em seu art. 4º que o termo inicial da indisponibilidade é a data em que o Juiz a decretar, decidimos suspender o registro. Obs.: não se trata de indisponibilidade decretada em ação cível comum e com base no poder geral de cautela, mas sim de indisponibilidade com previsão em lei específica que informa exatamente qual o seu termo inicial de eficácia. Assim, se a indisponibilidade foi decretada em 26-01-2011, a escritura foi lavrada em 02-02-2011 e apresentada também neste mesmo dia e prenotada, e em 12-02-2011 o registrador recebeu o ofício comunicando a indisponibilidade decretada em 26-01-2011, e se neste dia 12-02-2011 ele ainda não havia registrado a escritura, no meu entendimento, se procedesse o registro estaria dando muita atenção ao princípio da prioridade e sacrificando outro princípio registral, que é o da DISPONIBILIDADE, além de outros princípios de direito, como o da Legalidade, Moralidade, Boa-fé, Supremacia do Interesse Público e talvez outros mais. Os registradores que consultei, e alguns concursandos que prestarão prova oral em MG em janeiro próximo, responderam que deveria ser observada a prioridade, registrada a escritura, e só então prenotado o ofício, passando-se então ao seu exame. Entendem que é como se a escritura já tivesse transferido a propriedade desde a data da prenotação, ante os efeitos retroativos do registro àquela data (mas que registro? ele ainda não foi realizado!). Um colega sugeriu outra forma de proceder: efetivar o registro da escritura e responder o ofício informando o fato para que o Juiz Federal tomasse as providências devidas. Contudo, efetivado o registro da escritura, o resultado da qualificação do ofício seria negativo (o bem não mais estaria em nome da empresa e por isso não seria averbada a indisponibilidade). Ficaria a matrícula, então, livre para que o comprador procedesse a uma segunda venda do imóvel para terceiro de boa-fé, o que poderia criar uma situação ainda mais danosa, tendo em vista a possibilidade da venda anterior poder vir a ser anulada ou ineficaz com relação à União, vindo o terceiro inocente a perder futuramente o imóvel. Particularmente, eu entendo que assim procedendo, o oficial estaria registrando um título ineficaz, inábíl para servir como título translatício de domínio, pois ao tempo em que foi lavrado o transmitente encontrava-se despido de um dos poderes inerentes ao domínio (o de dispor), além de estar contrariando o Princípio da Legalidade, em razão da Lei da Cautelar Fiscal determinar que o termo inicial de eficácia da indisponibilidade é a data em que for decretada pelo Juiz. Resta evidente, ainda, que em 02-02-2011, ao lavrar a escritura, o vendedor isso o fez às pressas e para fraudar o credor, tanto que registrou no mesmo dia. É claro que se fosse o caso de uma escritura lavrada dez anos antes, mas somente apresentada para registro em 02-02-2011, ficaria evidente que o ato de disposição anteriormente praticado foi eficaz e irradiador de seus efeitos. Seria uma outra a situação. Não encontrando nada sobre o assunto, resolvi pesquisar as normas de SP. Verifiquei que na terra da garoa, por força do Provimento CGJ 17/99, que alterou as Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais, Tomo II, a matéria passou a ser tratada nos subitens “102.1” usque “102.9” do Capítulo XX. As normas paulistas informam que tramitando um título, se o oficial receber uma determinação de indisponibilidade não prevista em lei específica, terá dois caminhos a seguir: (a) Se a determinação consistir em uma ordem específica para não registrar aquele título que está tramitando, o registro não é praticado, o trâmite da escritura é suspenso e a sua prenotação é prorrogada; e, (b) quando se tratar de ordem genérica, como no caso da questão que apresentei aqui, o trâmite prossegue, a escritura é registrada, e na sequencia é prenotada a ordem de indisponibilidade e esta prenotação é prorrogada •••